Le bien-fondé de notre stratégie est de plus en plus reconnu 

Entretien avec Philippe Rosio, PDG de Foncière INEA, qui commente l’actualité de la société et revient sur sa stratégie.

Début 2017, parallèlement à un objectif de rentabilité, vous vous êtes fixé un objectif de taille. Pourquoi ?
Philippe Rosio : Pour deux raisons essentielles. D’une part, cela donne davantage de visibilité sur notre avenir ; d’autre part, nous sommes convaincus que, dans le marché actuel, la taille est créatrice de valeur. En tout cas, avec l’accroissement de notre portefeuille, le regard que les banques portent sur nous a évolué. De même, nos partenaires nous considèrent différemment, et de nouvelles possibilités d’investissements s’ouvrent à nous.

Rappelez-nous cet objectif de taille ?
P. R. : Nous visons un patrimoine d’1 milliard d’euros à l’horizon 2021, contre plus de 600 millions aujourd’hui, représentant plus de 300 000 m2…

… De bureaux neufs en régions. C’est là votre spécificité…
P. R. : Effectivement, et nous n’avons pas changé de stratégie depuis nos débuts. Certains trouveront ça ennuyeux, d’autres y verront de la cohérence. Permettez-moi un retour en arrière. Il y a onze ans maintenant que Foncière INEA a été créée. Trois personnes physiques en sont à l’origine, dont les deux dirigeants actuels, actionnaires à hauteur aujourd’hui de 14 %. Le capital de départ, plutôt modeste – 5 millions d’euros –, a été multiplié par 50 en dix ans ! Un portefeuille a été constitué et la société a distribué 50 millions d’euros de dividendes.

Quelles raisons vous ont amenés à opter pour cette stratégie ?
P. R. : Une remarque, au préalable : rappelez-vous, il y a une dizaine d’années, la croissance économique n’était pas vraiment soutenue ; sur un plan sémantique, on parlait plus souvent, à l’époque, de province que de régions ou de métropoles régionales dynamiques. Dans ce contexte, avec l’ambition de voir à long terme et conscients des cycles et des vicissitudes du marché, nous nous sommes appuyés sur des tendances sociétales de fond.

Quelles étaient ces tendances ?
P. R. : Nous constations déjà que les entreprises comme les salariés étaient attirés par les régions pour des raisons d’un pragmatisme évident : des loyers moindres et des économies de charge substantielles pour les unes, un meilleur pouvoir d’achat et une meilleure qualité de vie pour les autres. J’ajoute qu’avec le neuf, les immeubles répondent toujours aux dernières exigences environnementales, un argument qu’apprécient les clients locataires. Enfin, si nous avons choisi l’investissement dans les bureaux, c’est parce que c’est la typologie d’actifs immobiliers la plus traitée : ils représentent 75 % des investissements dans l’immobilier tertiaire en Ile-de-France et 65 % en régions. Le neuf, rentable et liquide : cela a du sens d’un point de vue immobilier, non ? Notre stratégie était originale il y a dix ans, mais, vous le voyez, il ne s’agissait pas d’être juste original. Je me souviens qu’à nos débuts, certains regards étaient amusés, voire condescendants.

Avec le temps, cette stratégie s’avère pertinente…
P. R. : Effectivement. Le dynamisme du marché de l’immobilier tertiaire, la recherche de rendement et l’expansion des métropoles régionales nous confortent dans notre choix ; le bien-fondé de notre stratégie est de plus en plus reconnu ! Au fil des années, notre connaissance des marchés régionaux s’est affinée, tout comme celle des parties prenantes avec qui traiter, gérer, voire demain s’associer.

Que pouvez-vous dire sur l’activité de Foncière INEA en 2017
P. R. : Nous avons bien et intensément travaillé ! Un juste retour, eu égard à la confiance que nous témoignent nos actionnaires. Le total de nos investissements en 2017 devrait être significatif, avec toujours la même exigence : la qualité des emplacements au sein des métropoles régionales, la qualité des ouvrages, avec la volonté d’innover, et la qualité des locataires.

Des exemples ?
P. R. : Nos programmes Wooden Park, acquis récemment auprès de Nexity, à Schiltigheim et à Mérignac illustrent cette volonté d’innover. Avec leur structure en bois, ils s’inscrivent dans la lignée de notre programme L’Ensoleillée, à Aix-en-Provence, qui, lors de son acquisition en 2011, était le premier parc tertiaire en structure bois à énergie positive de France. Six ans plus tard, Foncière INEA est le premier investisseur français dans des immeubles en bois en régions : notre portefeuille d’opérations tertiaires en structure bois massif en exploitation ou en cours de construction totalise quasiment 30 000 m2. Autre exemple : l’opération N2 Office à Bordeaux, livrée en juillet 2017. Avec ses cheminées d’extraction d’air sur le toit, elle illustre, elle aussi, cette volonté d’innover, ainsi que notre aptitude à anticiper, à nous positionner au bon moment sur des sites en devenir, en l’occurrence les Bassins à Flot à Bordeaux. Le N2, conçu par Nicolas Michelin, l’architecte du « Pentagone français » dans le 15e arrondissement parisien, est situé à proximité de la Cité du Vin. Avant même d’être livré, il était loué quasiment en totalité, notamment à un cabinet d’avocats qui a fait le choix de quitter le centre-ville de Bordeaux.

Un dernier exemple ?
P. R. : Le Daurat, dans la zone aéroportuaire de Toulouse Blagnac. Un immeuble acquis en novembre 2017 et réalisé par Icade. Ce programme illustre également notre exigence en matière d’emplacement. Dans cette zone où sont implantés des leaders de l’aéronautique, et eu égard au dynamisme de ce secteur, nous ne devrions pas avoir de difficultés à le commercialiser, d’autant que le bâtiment est à proximité d’une ligne de tramway reliant l’aéroport en moins de 5 minutes.

Donc, au final, une bonne année 2017 ?
P. R. : Nos choix ont été pertinents… L’année 2017 devrait être fructueuse.