Très forte progression des résultats en 2019
Résultat net : 41,4 M€ (+53%)
Dividende proposé : 2,50 €/action (+14%)
Leader sur le marché des bureaux neufs dans les principales métropoles régionales, Foncière INEA (ISIN : FR0010341032), présente ses résultats annuels consolidés au 31 décembre 2019[1] arrêtés par son Conseil d’administration réuni le 11 février 2020.
| EPRA[2] en K€ | 2019 | 2018 | ∆ |
| Chiffre d’affaires | 43 872 | 38 439 | +14% |
| EBIT | 25 678 | 24 014 | +7% |
| Résultat opérationnel avant variation de juste valeur | 25 862 | 23 427 | +10% |
| Solde net des ajustements de valeur des immeubles | 22 643 | 11 307 | +100% |
| Résultat opérationnel net | 48 506 | 34 735 | +40% |
| Résultat financier | (7 062) | (7 720) | -9% |
| Résultat net | 41 444 | 27 014 | +53% |
[1] Les comptes présentés en normes EPRA ont été audités ; le rapport d’audit relatif à la certification étant en cours d’émission.
[2] European Public Real Estate Association
Les très bonnes performances tant opérationnelles que patrimoniales de Foncière INEA en 2019 produisent un résultat net en hausse de 53% et permettent d’absorber en 8 mois à peine l’effet dilutif de l’augmentation de capital structurante réalisée en avril (96 M€ soit 40% de la capitalisation boursière à date d’opération).
Philippe Rosio, PDG de Foncière INEA annonce : « La dynamique de métropolisation de l’économie, le développement par les collectivités de nouveaux quartiers d’affaires et la demande d’immeubles neufs ont constitué en 2019 les fondamentaux du marché de bureaux en régions. Ces tendances devraient perdurer dans les prochaines années, soutenus par les besoins croissants des entreprises de modernisation de leur immobilier.
La nouvelle dimension des marchés tertiaires en régions facilitera les développements futurs de bureaux neufs. Pionnière sur ce marché, Foncière INEA consolide en 2019 sa position de leader sur le marché des bureaux neufs situés dans les grandes métropoles régionales.
La société, en phase avec ses objectifs, ambitionne à présent de devenir une valeur verte. »
Une croissance opérationnelle forte
Le chiffre d’affaires consolidé est en croissance de plus de 14% sur 12 mois, à 43,9 M€.
Cette croissance est à la fois portée par l’entrée en exploitation des nouveaux immeubles (71%) et la commercialisation très satisfaisante du patrimoine à périmètre constant (29%).
Au total, 85 nouveaux baux ont été signés en 2019 représentant 60.000 m² commercialisés (+36%).
Ainsi à périmètre constant, le chiffre d’affaires progresse de 4,7%. Cette augmentation résulte de l’effet de l’indexation (0,8%) et surtout de l’effet de la hausse du taux d’occupation (3,9%), qui s’établit à 92,1% à fin 2019 (contre 91,1% douze mois plus tôt).
Depuis 2014, la vacance (7,9%) aura ainsi été réduite de près de 50%.
Les frais de fonctionnement sont maîtrisés et la levée de fonds propres en avril a permis de limiter le recours à la dette bancaire, expliquant la baisse des charges financières nettes (-9%) sur l’exercice dans un contexte de croissance du portefeuille.
La croissance moindre de l’EBIT (7%) s’explique par la baisse de la contribution des sociétés mises en équivalence, le portefeuille Bagan Immo Régions dans lequel Foncière INEA avait co-investi, étant à fin 2019 quasiment liquidé (un seul actif encore en patrimoine).
Le résultat net récurrent (RNR EPRA) affiche une progression de 25% en valeur absolue. Par action, il est stable (-4%). L’effet dilutif de l’augmentation de capital a ainsi été absorbé en moins de huit mois.
Une appréciation du patrimoine qui s’amplifie
La hausse de la variation de juste valeur des immeubles est de 100% sur douze mois (22,6 M€ contre 11,3 M€ en 2018).
Elle résulte pour moitié d’une appréciation du patrimoine existant (compression de taux et amélioration de la situation locative) et pour moitié de la concrétisation de la prime de risque lors de la commercialisation des récentes VEFA acquises en blanc.
Le patrimoine expertisé de Foncière INEA, composé majoritairement des immeubles en exploitation, s’élève à 672 M€ au 31 décembre 2019.
Par ailleurs, Foncière INEA a poursuivi en 2019 ses investissements dans les principales métropoles régionales pour un volume d’engagement total de 110 M€, portant sur des immeubles de bureaux en VEFA non précommercialisés, dont les livraisons s’étaleront entre 2020 et fin 2021.
La Société dispose de 202 M€ d’actifs en cours de construction, non encore expertisés, qui constituent un gisement de création de valeur pour les prochains exercices.
Au total à fin 2019, la valeur du patrimoine global de Foncière INEA s’établit à 874 M€ (droits compris), en croissance de 16% sur 12 mois, ce qui la conforte dans son objectif d’un milliard d’euros en patrimoine d’ici fin 2021.
Composé d’immeubles neufs (80% ont moins de 10 ans) essentiellement à usage de bureaux (87%), le patrimoine de Foncière INEA se situe dans les principales métropoles régionales (à 82% dans les dix premières) et répond tant aux exigences environnementales qu’à l’évolution des modes de travail.
Il est labellisé à 93% (> RT 2000) et certifié (BREEAM / HQE) à 80%.
La consommation énergétique du parc de Foncière INEA est en baisse de 31% depuis 2012 et reste inférieure de 25% à la moyenne nationale (288 kWhep/m² contre 382 kWhep/m2 [3]).
[3] Source : Baromètre 2019 de la performance énergétique et environnementale des bâtiments – Observatoire de l’Immobilier Durable
Une structure bilantielle saine et maîtrisée
Au 31 décembre 2019, le total bilan de Foncière INEA atteint 700 M€ et ses capitaux propres, renforcés par l’augmentation de capital d’avril 2019, sont en augmentation de 41% à 403 M€.
L’endettement de Foncière INEA au 31 décembre 2019 s’élève à 284 M€.
La ressource la plus coûteuse de la Société, un emprunt obligataire de 30,3 M€ levé en 2013 au taux de 4,35%, a été remboursé à son échéance finale en juin et remplacé par un crédit corporate de 1,35%.
À fin 2019, la maturité de la dette est de 4,5 ans, son coût s’est abaissé à 2,28% (1,79% hors emprunts obligataires). Cette dette est sécurisée à hauteur de 79% contre le risque de fluctuation des taux.
L’augmentation de capital réalisée en avril conforte significativement le niveau des covenants bancaires au 31 décembre 2019 :
| 31.12.19 | Covenants | |
| Ratio d’endettement financier (LTV) | 39,6% | < 55% |
| Ratio de couverture des frais financiers (ICR) | 5,1 | >2,0 |
Un Actif Net Réévalué (droits compris) en hausse de 36%
Compte tenu de la prise de valeur enregistrée sur le patrimoine et des résultats opérationnels, l’Actif Net Réévalué Triple Net (NNNAV EPRA) s’établit à 432 M€ droit compris. Il est en hausse de 36%.
Cette augmentation permet d’absorber l’effet dilutif lié à la croissance du nombre d’actions (+41%) sur l’année, puisque le NNNAV EPRA ramené par action s’établit à 51,3 €, soit 96% de son niveau du 31 décembre 2018 (-3,6%).
| NNNAV EPRA €/action | 31/12/19 | ∆ 12 mois |
| Nombre d’actions[4] | 8 430 609 | +41,5% |
| Droits compris | 51,3 | -3,6% |
| Hors droits | 47,4 | -1,4% |
[4] Nombre d’actions ordinaires – actions détenues en propre
La performance boursière 2019 (dividende réinvesti) s’affiche à plus de 9%.
Au 31 décembre 2019, la décote du titre par rapport à l’actif net réévalué hors droits est de 14%.
Forte hausse du dividende (+14%)
Au vu des très bons résultats 2019, Foncière INEA souhaite proposer à la prochaine Assemblée Générale le versement d’un dividende de 2,50 €/action (+14%), reflet de la dynamique actuelle de la Société et de la confiance manifeste en ses perspectives de croissance.
Sur la base du cours au 24 février 2020 (42,20 €), le rendement est de 6%.
Prochain communiqué le 5 mai 2020 : Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2020