{"id":10574,"date":"2023-08-10T16:08:23","date_gmt":"2023-08-10T14:08:23","guid":{"rendered":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/?post_type=presse&p=10574"},"modified":"2023-09-05T16:14:15","modified_gmt":"2023-09-05T14:14:15","slug":"resultats-des-siic-au-s1-plus-aucune-typologie-nest-epargnee-par-la-baisse-de-valeur-des-actifs","status":"publish","type":"presse","link":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/articles-de-presse\/resultats-des-siic-au-s1-plus-aucune-typologie-nest-epargnee-par-la-baisse-de-valeur-des-actifs\/","title":{"rendered":"R\u00e9sultats des SIIC au S1 : plus aucune typologie n’est \u00e9pargn\u00e9e par la baisse de valeur des actifs"},"content":{"rendered":"\n

Induite par la hausse des taux et accentu\u00e9e par le faible volume de transactions, la variation des valorisations du parc atteint -14 % au premier semestre, parfois compens\u00e9 par un effet \u00ab\u00a0loyers\u00a0\u00bb favorable dans les zones les plus centrales.<\/em>
<\/p>\n\n\n\n

Indicateur le plus scrut\u00e9 lors de la pr\u00e9sentation des r\u00e9sultats des fonci\u00e8res cot\u00e9es,\u00a0l’ANR<\/strong>\u00a0l’est encore plus en temps de crise du march\u00e9. Ce premier semestre fait d’autant moins exception \u00e0 la r\u00e8gle que l’actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9, r\u00e9sultat de la valeur du parc\u00a0moins\u00a0les dettes, est en baisse chez toutes\u00a0les soci\u00e9t\u00e9s d’investissement immobilier cot\u00e9es\u00a0<\/strong>(SIIC) expos\u00e9es au bureau.\u00a0La pression sur les taux de capitalisation a fini par faire varier les valeurs des actifs tertiaires au 30 juin dernier. L\u2019effet \u00ab\u00a0taux\u00a0\u00bb comme le march\u00e9 l’appelle, cette cons\u00e9quence\u00a0macro-\u00e9conomique n\u00e9gative attribuable \u00e0 une hausse des taux de capitalisation, a ainsi impact\u00e9 n\u00e9gativement la valeur des actifs sur l\u2019ensemble des classes d\u2019actifs\u00a0autour de -14 %\u00a0<\/strong>en moyenne. Tour d’horizon pour les majors du bureau, les\u00a0pure players<\/em>\u00a0du commerce et les SIIC\u00a0d\u00e9di\u00e9es \u00e0 l’alternatif.\u00a0
<\/p>\n\n\n\n

In\u00e9a fait cavalier seul \u00e0 +3,3 %<\/h2>\n\n\n\n

Chez toutes les fonci\u00e8res cot\u00e9es expos\u00e9es au march\u00e9 du bureau, la valeur du parc baisse. Il est n\u00e9anmoins une exception :\u00a0In\u00e9a<\/strong>. Au premier semestre, le sp\u00e9cialiste du\u00a0green building\u00a0<\/em>neuf en r\u00e9gion\u00a0a enregistr\u00e9\u00a0une variation de juste valeur de son parc\u00a0de 7 M\u20ac \u2013 soit\u00a0\u00a0+3,3 %\u00a0<\/strong>sur six mois, \u00e0 1,264 Md\u20ac DI. \u00ab La cr\u00e9ation de valeur li\u00e9e \u00e0 la commercialisation des vefa\u00a0et \u00e0 l\u2019indexation des loyers ont permis de compenser largement le rel\u00e8vement des taux de capitalisation \u00bb, explique\u00a0Philippe Rosio<\/strong>, son P-dg. Il s\u2019\u00e9tablit ainsi \u00e0 5,89 %, contre 5,78 % six mois plus t\u00f4t. Compte tenu du contexte de march\u00e9, la cr\u00e9ation de valeur enregistr\u00e9e au premier semestre 2023 est n\u00e9anmoins inf\u00e9rieure \u00e0 celle constat\u00e9e douze\u00a0mois plus t\u00f4t (-67 %), ce qui explique le recul du r\u00e9sultat net consolid\u00e9 de 42 % \u00bb, nuance-t-il dans la foul\u00e9e.
<\/p>\n\n\n\n

De -3,4 \u00e0 -6,7 % pour le peloton<\/h2>\n\n\n\n

La premi\u00e8re SIIC \u00e0 donner la mesure de la baisse chez les majors du bureau est\u00a0Gecina<\/strong>. Son patrimoine majoritairement compos\u00e9 de bureaux\u00a0prime<\/em>\u00a0dans le QCA ne l’a pas immunis\u00e9e contre un repli des valeurs, m\u00eame si partiellement compens\u00e9 par\u00a0des effets loyers positifs dans les zones centrales (+5 % dans Paris\u00a0intra-muros<\/em>\u00a0et +3 % dans le\u00a0core<\/em>\u00a0du Croissant Ouest).\u00a0\u00ab Le patrimoine bloc\u00a0ressort \u00e0 18,5 Md\u20ac avec une variation de valeur \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant de\u00a0-4 %\u00a0<\/strong>sur six\u00a0mois et de pr\u00e8s de\u00a0-7 %<\/strong>\u00a0sur douze mois \u00bb, annonce\u00a0Be\u00f1at\u00a0Ortega<\/strong>, directeur g\u00e9n\u00e9ral de Gecina.\u00a0M\u00eame constat\u00a0chez\u00a0SFL<\/strong>, grandement expos\u00e9\u00a0au\u00a0prime<\/em>\u00a0parisien.\u00a0\u00ab L\u2019\u00e9valuation au 30 juin 2023 du patrimoine \u00e0 dire d\u2019expert est en baisse de\u00a0-3,4 %<\/strong>\u00a0\u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant par rapport \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du 31 d\u00e9cembre 2022, indique\u00a0Dimitri Boulte<\/strong>, son directeur g\u00e9n\u00e9ral.\u00a0La variation de valeur des immeubles de placement d\u00e9gage une perte de\u00a0327,8 M\u20ac<\/strong>\u00a0au premier semestre, contre un produit de 205,4 M\u20ac au premier semestre 2022. La d\u00e9compression des taux de capitalisation (35 bips en moyenne) et taux d\u2019actualisation (40 bips en moyenne) est en partie compens\u00e9e par les effets visibles de l\u2019indexation des loyers et de la progression des valeurs locatives dans Paris sur les meilleurs actifs\u00a0\u00bb, nuance-t-il. Chez\u00a0STE<\/strong>, dirig\u00e9\u00a0par\u00a0Christel Zordan<\/strong>, la valeur du patrimoine \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant s’affiche en baisse de\u00a0-3,2 %<\/strong>\u00a0\u00e0 1,83 Md\u20ac (et de -6,7 % depuis d\u00e9but 2022). Chez\u00a0Vitura<\/strong>,\u00a0J\u00e9r\u00f4me Anselme<\/strong>, son dirigeant, met en avant le travail d’asset management<\/em>\u00a0pour expliquer la limitation de la baisse de valeur des actifs de la fonci\u00e8re cot\u00e9e, qui s’affiche \u00e0\u00a0-4,6 %<\/strong>\u00a0(1,44\u00a0Md\u20ac,\u00a0vs<\/em>\u00a01,5\u00a0Md\u20ac six mois plus t\u00f4t. Pour\u00a0Covivio<\/strong>, le repli est plus accentu\u00e9, avec une\u00a0baisse de\u00a0-5,5 %<\/strong>\u00a0\u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant (-7,8 % sur un an). \u00ab Dans le m\u00eame temps, la forte croissance de nos revenus de +7,6 % \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant nous permet de relever notre perspective de r\u00e9sultat net r\u00e9current 2023\u00a0\u00bb, temp\u00e8re\u00a0Christophe Kullmann<\/strong>, son directeur g\u00e9n\u00e9ral. Chez\u00a0Icade<\/strong>,\u00a0la valeur du portefeuille de la fonci\u00e8re tertiaire est en baisse de\u00a0-6,7 %<\/strong>\u00a0\u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant. \u00ab Le taux de rendement moyen sur ce portefeuille s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 6,6 % au 30 juin dernier, en hausse de +60 pb, permettant d\u2019offrir une prime de risque attractive par rapport aux taux sans risque, sup\u00e9rieure \u00e0 360 pb \u00bb, souligne\u00a0Nicolas Joly<\/strong>, nouveau directeur g\u00e9n\u00e9ral.
\u00a0\u00a0<\/p>\n\n\n\n

De +0,3 \u00e0 -3,4 % dans le commerce<\/h2>\n\n\n\n

Frey et MRM cr\u00e9ent encore de la valeur<\/h3>\n\n\n\n

En cette premi\u00e8re moiti\u00e9 de l\u2019ann\u00e9e, les fonci\u00e8res cot\u00e9es\u00a0pure players<\/em>\u00a0du\u00a0commerce<\/strong>\u00a0ont tir\u00e9 leur \u00e9pingle du jeu par rapport \u00e0 leurs cons\u0153urs du bureau. Profitant d\u2019un\u00a0repricing<\/em>\u00a0plus ancien et d\u00e9j\u00e0 act\u00e9 sur cette typologie d\u2019actifs, le\u00a0retail<\/em>\u00a0d\u00e9cote en moindre mesure au cours du premier semestre \u2013 ou bien ne d\u00e9cote pas du tout. Deux SIIC s\u2019offrent en effet le luxe de voir le patrimoine prendre de la valeur \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant.\u00a0Frey<\/strong>, tout d\u2019abord qui, avec son mod\u00e8le de\u00a0retail parks<\/em>\u00a0r\u00e9cents et\u00a0green<\/em>, voit son portefeuille gagner\u00a0+0,3 %<\/strong>\u00a0de valeur par rapport \u00e0 fin 2022, \u00e0 1,55 Md\u20ac. \u00ab\u00a0Les excellentes performances de ce semestre d\u00e9montrent une nouvelle fois la pertinence du patrimoine unique de Frey, qui allie robustesse de la valeur immobili\u00e8re et rentabilit\u00e9 r\u00e9currente\u00a0\u00bb, se r\u00e9jouit\u00a0Antoine Frey<\/strong>, son P-dg.\u00a0MRM<\/strong>, ensuite, dont le patrimoine prend\u00a0+0,2 %<\/strong>\u00a0de valeur, \u00e0 245,4 M\u20ac. La fonci\u00e8re cot\u00e9e\u00a0soutenue par Altarea depuis l\u2019an pass\u00e9<\/strong><\/a>\u00a0explique ainsi que \u00ab\u00a0la hausse des taux de capitalisation retenus par les experts (+20 pdb en moyenne)\u00a0\u00bb reste compens\u00e9e par \u00ab l\u2019effet favorable des commercialisations et de l\u2019indexation\u00a0\u00bb.
<\/p>\n\n\n\n

Les t\u00e9nors du retail<\/em> constatent la perte de valeur<\/h2>\n\n\n\n

Du c\u00f4t\u00e9 des autres SIIC, la perte de valeur du patrimoine reste in\u00e9luctable \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant par rapport \u00e0 fin 2022, notamment chez\u00a0Mercialys<\/strong>\u00a0(-3,4 % \u00e0 2,8 Md\u20ac) et\u00a0Unibail-Rodamco-Westfield<\/strong>\u00a0(-2,2 % \u00e0 51 Md\u20ac).\u00a0Kl\u00e9pierre<\/strong>\u00a0affiche pour sa part un patrimoine en baisse de -1,4 % \u00e0 19,2 Md\u20ac, une diminution justifi\u00e9e par la hausse des taux d’actualisation (+20 bps) et de sortie (+10 bps), ainsi que par des projections d’indexation et de valeurs locatives en moindre croissance.\u00a0Galimmo France<\/strong>\u00a0 pr\u00e9sente aussi une baisse de -1 % environ \u00e0 681,6 M\u20ac,\u00a0Carmila<\/strong>\u00a0\u2013\u00a0qui s\u2019est justement offert Galimmo en juillet<\/strong><\/a>\u00a0\u2013\u00a0de -0,6 % \u00e0 6 Md\u20ac et\u00a0Altarea Commerce<\/strong>\u00a0de -0,5 % \u00e0 5,46 Md\u20ac. De son c\u00f4t\u00e9,\u00a0S\u00e9lectirente<\/strong>\u00a0limite la perte de valeur \u00e0 -0,4 % sur son patrimoine d\u00e9sormais \u00e9valu\u00e9 \u00e0 592 M\u20ac, avec un taux de rendement moyen quasi-stable de 5 % sur son portefeuille. Ce sont les grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales qui portent positivement la valeur des actifs, alors que les commerces situ\u00e9s \u00e0 Paris et en r\u00e9gion parisienne ne r\u00e9sistent pas \u00e0 la tendance baissi\u00e8re.
<\/p>\n\n\n\n

De -0,8 \u00e0 -8 % dans l’alternatif  <\/h2>\n\n\n\n

La logistique<\/h3>\n\n\n\n

Du c\u00f4t\u00e9 des fonci\u00e8res expos\u00e9es aux actifs alternatifs, le repli des valeurs se fait \u00e9galement ressentir. Ainsi, Argan<\/strong> \u2013 pure player<\/em> de la <\/strong>logistique \u2013 accuse un repli de -8 %<\/strong> de la valeur de son patrimoine, \u00e0 3,6 Md\u20ac contre 3,9 Md\u20ac six mois plus t\u00f4t. \u00ab Int\u00e9grant l\u2019effet m\u00e9canique de la variation de juste valeur du patrimoine pour -332,6 M\u20ac<\/strong>, le r\u00e9sultat net part du groupe s\u2019\u00e9tablit, quant \u00e0 lui, \u00e0 -267 M\u20ac <\/strong>pour les six premiers mois de 2023 \u00bb, relate la fonci\u00e8re emmen\u00e9e par Jean-Claude Le Lan<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

L’h\u00f4tellerie<\/h3>\n\n\n\n

Sur le front de l\u2019h\u00f4tellerie, Covivio<\/strong> \u2013 SIIC dont les \u00e9tablissements h\u00f4teliers p\u00e8sent 16 % du patrimoine \u2013 enregistre des valeurs r\u00e9silientes vis-\u00e0-vis du bureau, \u00e0 -0,8 %<\/strong> \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant. En outre, la fonci\u00e8re cot\u00e9e b\u00e9n\u00e9ficie l\u00e0 d\u2019un \u00ab rendement initial plus \u00e9lev\u00e9 \u00bb et de la \u00ab poursuite du rebond de l\u2019activit\u00e9 \u00bb h\u00f4teli\u00e8re. Dans le d\u00e9tail, les valeurs des actifs \u00e0 revenus variables baissent de -0,5 %, quand ceux \u00e0 revenus fixes sont en retrait de -1,1 %.<\/p>\n\n\n\n

Le r\u00e9sidentiel<\/h3>\n\n\n\n

\u00c0 contrario, Covivio est touch\u00e9e par une baisse plus significative des valeurs d\u2019expertises sur son patrimoine r\u00e9sidentiel allemand<\/strong>, de l\u2019ordre de -7,3 %<\/strong>. \u00ab Les valeurs m\u00e9triques, bas\u00e9es sur des valorisations en bloc, ressortent tr\u00e8s inf\u00e9rieures aux prix moyens de march\u00e9 au d\u00e9tail \u00bb, abondent les \u00e9quipes de Christophe Kullmann. \u00c0 titre d\u2019exemple, la valeur moyenne du patrimoine s\u2019\u00e9tablit \u00e0 <\/strong>3 221 \u20ac\/m2<\/sup> \u00e0 Berlin (vs un prix moyen de march\u00e9 au d\u00e9tail de <\/strong>4 900 \u20ac\/m2<\/sup>). Du c\u00f4t\u00e9 de Gecina, la perte de valeur du patrimoine r\u00e9sidentiel se fait \u00e9galement ressentir \u00e0 -2,2 %<\/strong> sur six mois et \u00e0 -4,5 %<\/strong> sur douze mois (-4,8 % sur le logement traditionnel et -2,3 % sur le r\u00e9sidentiel \u00e9tudiant).<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 noter : Icade \u2013 seule SIIC jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent expos\u00e9e \u00e0 l\u2019immobilier de sant\u00e9 via sa filiale d\u00e9di\u00e9e \u2013 a finalis\u00e9 la cession de la premi\u00e8re partie d\u2019<\/strong>Icade Sant\u00e9<\/strong> aupr\u00e8s de <\/strong>Primonial REIM<\/strong> (1,4 Md\u20ac) en juillet dernier<\/strong><\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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