(AOF) – \u00ab\u00a0Nos march\u00e9s ont une r\u00e9silience certaine, et ils sont sains parce qu’il y a une demande r\u00e9elle\u00a0\u00bb, affirme Philippe Rosio, pr\u00e9sident d\u2019Inea. Dans un entretien accord\u00e9 \u00e0 AOF, il d\u00e9crit le mod\u00e8le original de cette fonci\u00e8re centr\u00e9e sur l\u2019immobilier neuf de bureaux en r\u00e9gions avec une forte coloration \u00e9cologique, en avance sur les objectifs fix\u00e9s par la r\u00e9glementation. Il souligne la bonne sant\u00e9 de son march\u00e9 dans un contexte difficile pour l\u2019immobilier d\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n\n
La sp\u00e9cificit\u00e9 de la fonci\u00e8re Inea, c’est \u00e0 la fois l’ouverture aux r\u00e9gions et l’\u00e9cologie\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Lorsque nous avons cr\u00e9\u00e9 Fonci\u00e8re Inea en 2005-2006, nous avons voulu nous diff\u00e9rencier, et pour ce faire aller sur le march\u00e9 des bureaux en r\u00e9gions, ce qui \u00e9tait alors extr\u00eamement nouveau. Au fil des ann\u00e9es, nous nous sommes rendus compte que cet immobilier neuf \u00e9tait en plus celui qui r\u00e9pondait le mieux aux normes environnementales, et lorsque les seuils du \u00ab\u00a0d\u00e9cret tertiaire\u00a0\u00bb de juillet 2019 ont \u00e9t\u00e9 publi\u00e9s, 90% de notre portefeuille y r\u00e9pondait d\u00e9j\u00e0, de sorte que nous avions quasiment 10 ans d’avance avec un immobilier neuf vert, extr\u00eamement peu consommateur en mati\u00e8re \u00e9nerg\u00e9tique. Apr\u00e8s avoir \u00e9t\u00e9 pr\u00e9curseurs, aujourd’hui nous sommes la seule fonci\u00e8re \u00e0 la fois b\u00e9n\u00e9ficiaire en 2023 et qui ait soumis la totalit\u00e9 de son patrimoine au d\u00e9cret tertiaire. Nous avons quasiment dix ans d’avance par rapport aux objectifs qui ont \u00e9t\u00e9 fix\u00e9s au titre de ce d\u00e9cret pour 2030.<\/p>\n\n\n\n Quel est votre business model ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nous n’avons pas chang\u00e9 v\u00e9ritablement de business model. Nous achetons des immeubles de bureaux neufs \u00ab\u00a0en blanc\u00a0\u00bb, c’est-\u00e0-dire \u00e0 construire et \u00e0 commercialiser. Lorsque nous les louons, nous cr\u00e9ons une plus-value. Ce faisant, avec des locataires solvables, nous cr\u00e9ons une rente locative. Aujourd’hui, nous avons un patrimoine d’un milliard trois cents millions d’euros. Notre capital, au d\u00e9part, \u00e9tait de 5 millions d’euros, et aujourd’hui, nos fonds propres sont de l’ordre de 600 millions d’euros.<\/p>\n\n\n\n Et vous pariez sur le d\u00e9veloppement des m\u00e9tropoles r\u00e9gionales\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Oui, nous avons prosp\u00e9r\u00e9 sur l’id\u00e9e d’accompagner le d\u00e9veloppement \u00e9conomique des territoires. Des emplois se cr\u00e9ent parce qu’une agglom\u00e9ration r\u00e9gionale se d\u00e9veloppe, nous y r\u00e9pondons par la cr\u00e9ation de surfaces de bureaux neufs, qui \u00e0 leur tour sont occup\u00e9s, de sorte que la r\u00e9gion se d\u00e9veloppe encore plus, avec un ph\u00e9nom\u00e8ne de profondeur de march\u00e9. Aujourd’hui, un immeuble de bureau acquis va pouvoir avoir plusieurs vies locatives.<\/p>\n\n\n\n Vous avez un deuxi\u00e8me cr\u00e9neau, les parcs d\u2018activit\u00e9…<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’immobilier de bureaux en r\u00e9gions repr\u00e9sente 80% de notre portefeuille actuel. Les 20 % restants ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9s au fil du temps sur la notion de parc d’activit\u00e9, qui aujourd’hui s’entend comme une des formes de la logistique urbaine, en relais entre les grandes plateformes logistiques et le consommateur lambda.<\/p>\n\n\n\n En immeubles de bureaux nous n’avons absolument rien sur Paris ni en r\u00e9gion parisienne, mais sur ces parcs d’activit\u00e9, nous nous sommes compl\u00e8tement cal\u00e9s sur la r\u00e9gion capitale. Nous sommes en train de les d\u00e9cliner dans les dix principales m\u00e9tropoles r\u00e9gionales fran\u00e7aises.<\/p>\n\n\n\n Que repr\u00e9sente votre march\u00e9 \u00e0 l’\u00e9chelle nationale ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nous souffrons d’un d\u00e9ficit de notori\u00e9t\u00e9, de connaissance des march\u00e9s de bureaux en r\u00e9gion aujourd’hui. Actuellement globalement dans l’immobilier de l’entreprise, \u00e0 peu pr\u00e8s 1 euro sur 2 s’investit aujourd’hui en r\u00e9gion, toute typologie d’actifs confondus.<\/p>\n\n\n\n Maintenant, si on zoome sur les bureaux il y a 1 euro sur 3 qui s’investit en r\u00e9gions, il y a 1 m\u00e8tre carr\u00e9 sur 2 qui se loue en r\u00e9gions et il y a 1 m\u00e8tre carr\u00e9 sur 2 en r\u00e9gions qui se loue dans le neuf. Et concernant l’autre typologie d’actifs qui nous int\u00e9resse, c’est-\u00e0-dire les parcs d’activit\u00e9, vous avez quasiment aujourd’hui 1 euro sur 2 qui s’investit dans les r\u00e9gions au titre des locaux d’activit\u00e9, 2 m\u00e8tres carr\u00e9s sur 3 qui se louent dans les r\u00e9gions et 1 m\u00e8tre carr\u00e9 sur 3 en r\u00e9gion qui se loue dans le neuf.<\/p>\n\n\n\n Votre activit\u00e9 est particuli\u00e8rement rentable\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Aujourd’hui, la rentabilit\u00e9 locative de notre patrimoine par rapport \u00e0 son prix d’acquisition est sup\u00e9rieure \u00e0 7 %. Inea est la seule fonci\u00e8re cot\u00e9e bureaux \u00e0 avoir d\u00e9gag\u00e9 des b\u00e9n\u00e9fices en 2023, alors que les b\u00e9n\u00e9fices de nos confr\u00e8res ont \u00e9t\u00e9 corrig\u00e9s par les moins-values ou les corrections de valeur encaiss\u00e9es sur les patrimoines. Il faut dire que nos loyers s’\u00e9chelonnent entre 150 et 200 euros, hors taxes et hors charges, \u00e0 comparer \u00e0 des loyers qui atteignent au plus haut, \u00e0 Paris intramuros, 1 000 euros.<\/p>\n\n\n\n Et vos perspectives sont positives\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nous avons communiqu\u00e9 un chiffre d’affaires du premier trimestre 2024 qui est plus que bon puisqu’il est en croissance de 22% et nous sommes en train de b\u00e9n\u00e9ficier d’un pipeline d’op\u00e9rations qui court jusqu’en 2026 et qui devrait nous assurer, presque \u00e0 production arr\u00eat\u00e9e, une croissance assez substantielle.<\/p>\n\n\n\n En revanche comme les taux d’int\u00e9r\u00eat sont \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9, le march\u00e9 de l’immobilier d’entreprise est en train de souffrir et donc notre objectif initial, \u00e0 savoir un patrimoine de 2 milliards d’euros \u00e0 horizon 2026, ne tient plus. Nous en avons rendu compte tr\u00e8s simplement au march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n La majorit\u00e9 de la croissance s’explique-t-elle par l’inclusion des nouveaux actifs ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n C’est partag\u00e9, c’est-\u00e0-dire que sur les 22% vous avez une croissance \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant qui est de 10% et puis le reste, effectivement, ce sont les nouveaux actifs. A p\u00e9rim\u00e8tre constante, la croissance s’explique \u00e0 quasiment 6% par l’indexation des loyers.<\/p>\n\n\n\n Alors que la conjoncture est assez d\u00e9favorable\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Nous n’avons pas une vision noire de la conjoncture actuelle : ce n’est pas le marasme le plus complet. Il faut dire qu’il y a 3 march\u00e9s de bureaux aujourd’hui en France. Il y a premi\u00e8rement un march\u00e9 de bureaux \u00e0 Paris intramuros qui d’un point de vue locatif se porte tr\u00e8s bien mais dont les valeurs se corrigent et qui n’est pas du tout vert.<\/p>\n\n\n\n Il y a ensuite un march\u00e9 des bureaux francilien qui est en train de souffrir, la hausse des taux \u00e9tant l’\u00e9l\u00e9ment d\u00e9clencheur. On savait que ce march\u00e9 avait une part obsol\u00e8te \u00e0 hauteur de quasiment 40-45 % et le d\u00e9veloppement du Grand Paris s’est fait exclusivement sur des bureaux. Aujourd’hui sur ce parc, il y a des typologies d’actifs comme les tours ou les campus qui ne sont plus d’actualit\u00e9 et ne r\u00e9pondent plus vraiment aux besoins des entreprises.<\/p>\n\n\n\n Et le troisi\u00e8me march\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le troisi\u00e8me march\u00e9 c’est le n\u00f4tre. Actuellement si on a normalement investi dans les r\u00e9gions, ce qui est notre cas, on arrive \u00e0 avoir des rendements tout \u00e0 fait corrects avec des loyers qui s’indexent pleinement. Lorsque vous avez des loyers \u00e0 100 ou 200 euros que vous les indexez \u00e0 hauteur de 5-6% c’est beaucoup plus \u00ab\u00a0comestible\u00a0\u00bb pour les locataires que des loyers \u00e0 1000 euros. Ce march\u00e9 a une vraie r\u00e9silience, donc notre patrimoine dans sa globalit\u00e9 a maintenu sa valeur \u00e0 fin 2023 alors que nombre de nos concurrents subissaient des corrections \u00e0 la baisse extr\u00eamement sensibles.<\/p>\n\n\n\n Quel est l’impact du t\u00e9l\u00e9travail sur votre march\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n En r\u00e9gions, le moyen de transport le plus usit\u00e9 est la voiture, et quand les collaborateurs se d\u00e9placent, leurs temps de transport sont bien inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux de la r\u00e9gion parisienne. Or la demande de t\u00e9l\u00e9travail r\u00e9pond au d\u00e9part \u00e0 des temps de transport devenus insupportables, donc elle est beaucoup moins vive en r\u00e9gions. Pour nos locataires cela rel\u00e8ve de la flexibilit\u00e9 plut\u00f4t que de la demande imp\u00e9rieuse \u00e9mise par les salari\u00e9s : nous avons eu extr\u00eamement peu de demandes de r\u00e9duction de surfaces. Et quand c’est le cas la perte de surface d’open spaces est compens\u00e9e par la cr\u00e9ation de salles de r\u00e9union ou d’espaces de convivialit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Quelles sont vos perspectives pour l’ann\u00e9e 2024 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n A fin 2023 nous avions un actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 aux alentours de 53-54 euros par action. Nous avons enregistr\u00e9 au premier trimestre une croissance du chiffre d’affaires de l’ordre de 22% et nous avons indiqu\u00e9 qu’avec le pipe-line d’op\u00e9rations qui est le n\u00f4tre la croissance d’ici 2026 serait \u00e0 deux chiffres. Nos march\u00e9s ont une r\u00e9silience certaine, et ils sont sains parce qu’il y a une demande r\u00e9elle, nous avons des actifs qui se louent sans que nous ayons \u00e0 consentir des mesures d’accompagnement qui nous auraient \u00e9t\u00e9 pr\u00e9judiciables.<\/p>\n\n\n\n Seule ombre au tableau, le cours de Bourse\u2026<\/strong><\/p>\n\n\n\n Notre cours de bourse ne se comporte pas comme on voudrait, nous avons une d\u00e9cote qui s’est accrue, avec un cours \u00e0 33 euros alors que nous allons distribuer un dividende de 2,70 euros par action fin mai 2024, soit un rendement sup\u00e9rieur \u00e0 8%. Compte tenu de la r\u00e9silience des march\u00e9s sur lesquels nous sommes, cette d\u00e9cote est injustifi\u00e9e. Notre valeur de patrimoine divis\u00e9e par le nombre de m\u00e8tres carr\u00e9s donne une valeur de 2 500 euros par m\u00e8tre carr\u00e9, en dessous du co\u00fbt de construction d’un immeuble en date d’aujourd’hui sans m\u00eame penser \u00e0 sa charge fonci\u00e8re\u2026<\/p>\n\n\n\n Propos recueillis par Matthieu Richard-Molard<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" (AOF) – \u00ab\u00a0Nos march\u00e9s ont une r\u00e9silience certaine, et ils sont sains parce qu’il y a une demande r\u00e9elle\u00a0\u00bb, affirme Philippe Rosio, pr\u00e9sident d\u2019Inea. Dans un entretien accord\u00e9 \u00e0 AOF, […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":10988,"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"inline_featured_image":false},"class_list":["post-10987","presse","type-presse","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse\/10987","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse"}],"about":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/types\/presse"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media\/10988"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=10987"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}