{"id":11121,"date":"2024-07-22T16:20:35","date_gmt":"2024-07-22T14:20:35","guid":{"rendered":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/?post_type=presse&p=11121"},"modified":"2024-07-22T16:20:35","modified_gmt":"2024-07-22T14:20:35","slug":"immobilier-tertiaire-a-la-recherche-de-la-valeur-verte","status":"publish","type":"presse","link":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/articles-de-presse\/immobilier-tertiaire-a-la-recherche-de-la-valeur-verte\/","title":{"rendered":"Immobilier tertiaire : \u00e0 la recherche de la valeur verte"},"content":{"rendered":"\n

La valeur verte est une notion tr\u00e8s \u00e9lusive, mais la taxonomie europ\u00e9enne, le d\u00e9cret Tertiaire, le d\u00e9cret BACS poussent \u00e0 conna\u00eetre et \u00e0 prendre en compte la consommation \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents dans leur valorisation.<\/em>


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En tertiaire, la valeur verte<\/strong>, autrement dit l\u2019augmentation de valeur engendr\u00e9e par une meilleure performance \u00e9nerg\u00e9tique et environnementale d\u2019un bien immobilier<\/strong> par rapport \u00e0 d\u2019autres biens similaires, n\u2019est pas facile \u00e0 trouver. En ce qui concerne le logement<\/strong>, une \u00e9tude de France Notaires<\/a> a bien not\u00e9 dans les ventes de logements en 2021, 2022 et 2023, une augmentation de la part de logements anciens vendus<\/strong> d\u2019\u00e9tiquettes \u00e9nergie F et G est pass\u00e9e de 11 \u00e0 16 % entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022. La hausse est plus importante pour les logements de classe G, passant de 3 \u00e0 6 % contre de 8 \u00e0 10 % pour ceux de classe F. Cette modification intervient, en particulier, dans le courant du 2e semestre 2021, \u00e0 la suite de la r\u00e9vision du mode de calcul du DPE<\/strong>, mais \u00e9galement \u00e0 la suite des premi\u00e8res annonces d\u2019exigences minimales de performance \u00e9nerg\u00e9tique<\/strong>. <\/p>\n\n\n\n

Jusqu\u2019au d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2023, la part des logements anciens vendus d\u2019\u00e9tiquettes \u00e9nergie F et G <\/strong>continue de cro\u00eetre, mais bien plus faiblement, atteignant ainsi 18 % au 2e trimestre 2023 (soit + 7 points en deux ans).<\/p>\n\n\n\n

Depuis le d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2023, les logements pr\u00e9sentant une \u00e9tiquette \u00e9nergie G au DPE <\/strong>consommant plus de 450 kWh\/m\u00b2\/an en \u00e9nergie finale (environ 140 000 logements) ne sont plus consid\u00e9r\u00e9s comme d\u00e9cents et donc exclus du march\u00e9 locatif en cas de nouveau bail. Depuis fin ao\u00fbt 2022, il est \u00e9galement interdit d\u2019augmenter les loyers des logements class\u00e9s F et G<\/strong>. Bref, les propri\u00e9taires de logements avec un mauvais DPE <\/strong>se d\u00e9barrassent de leurs logements plut\u00f4t que d\u2019entreprendre des travaux de r\u00e9novation<\/strong>. Ce qui revient \u00e0 dire que ces logements sont associ\u00e9s \u00e0 une moins-value, plut\u00f4t que les logements efficaces au sens du DPE sont mieux valoris\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Les variations de prix de l\u2019immobilier <\/strong>depuis trois ans sont affect\u00e9es par de nombreux facteurs, parmi lesquels il est difficile d\u2019isoler l\u2019effet valeur verte<\/strong>. Entre le 3e et le 4e trimestre 2023, l\u2019indice de prix des logements anciens en France<\/strong> enti\u00e8re, calcul\u00e9 par Notaires de France<\/strong>, a baiss\u00e9 de 1,8 % et de 3,9 % sur un an. Les notaires notent que \u00ab\u00a0la d\u00e9cote engendr\u00e9e par une \u00e9tiquette F ou G par rapport \u00e0 un apparte\u00adment similaire de classe D est significative dans toutes les r\u00e9gions de France m\u00e9tropolitaine (hors Corse)<\/em>\u00ab\u00a0. En tertiaire, l\u2019effet valeur verte<\/strong> est plus \u00e9lusif encore.
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INEA, la plus verte des fonci\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n

Pour en avoir le c\u0153ur net, nous sommes all\u00e9s voir INEA<\/strong>, une fonci\u00e8re plut\u00f4t jeune, cr\u00e9\u00e9e en 2006. Cette date de cr\u00e9ation, plus le fait qu\u2019INEA<\/strong> n\u2019ach\u00e8te que des actifs tertiaires en r\u00e9gions<\/strong>, soit r\u00e9cents, soit neufs en VEFA a un avantage. Le patrimoine d\u2019INEA<\/strong> affiche en effet une consommation \u00e9nerg\u00e9tique de son patrimoine<\/strong> tr\u00e8s faible compar\u00e9e au secteur\u00a0:\u00a091\u00a0kWhef \/m\u00b2 en 2023, 41\u00a0% de moins qu\u2019en 2022 et surtout un niveau inf\u00e9rieur de 32 % \u00e0 la moyenne du parc fran\u00e7aise (134 kWhef\/m\u00b2)\u00a0calcul\u00e9e et publi\u00e9e par l\u2019OID (Observatoire de l\u2019Immobilier Durable)<\/strong>. Gr\u00e2ce \u00e0 cette sobri\u00e9t\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, 90 % du parc bureaux d\u2019INEA est en de\u00e7\u00e0 des seuils de consommation \u00e9nerg\u00e9tique 2030 du dispositif Eco-Energie Tertiaire<\/strong>, le fameux \u00ab\u00a0d\u00e9cret tertiaire<\/strong>\u00ab\u00a0. Les cinq actifs \u2013 c\u2019est une fonci\u00e8re, donc \u00e0 l\u2019intersection du b\u00e2timent et de la finance<\/strong>, ils parlent plus volontiers d\u2019actifs que de b\u00e2timents\u00a0\u2013 qui n\u2019atteignent pas encore le seuil 2030 font l\u2019objet de plans d\u2019action sp\u00e9cifiques et devraient descendre assez vite sous ce seuil fatidique, leur consommation \u00e9nerg\u00e9tique n\u2019\u00e9tant actuellement en moyenne que 12\u00a0% sup\u00e9rieure au seuil du d\u00e9cret Tertiaire<\/strong>.
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Le r\u00f4le d\u2019iQSpot<\/h2>\n\n\n\n

Pour conna\u00eetre les consommations d\u2019\u00e9nergie de ses b\u00e2timents<\/strong>, pardon, de ses actifs, INEA<\/strong> a fait appel \u00e0 iQSpot <\/a>d\u00e8s 2016. iQSpot<\/strong> a install\u00e9 des capteurs sur tous les compteurs et sous-compteurs<\/strong> \u2013 eau, gaz et \u00e9lectricit\u00e9 \u2013 collecte les donn\u00e9es, les remonte sur une plateforme s\u00e9curis\u00e9e, les formalise et les met \u00e0 disposition d\u2019INEA<\/strong>, de ses property managers<\/em> et de ses locataires.<\/p>\n\n\n\n

INEA<\/strong> utilise ces donn\u00e9es pour ses reportings <\/em>annuels et pour le pilotage de ses actifs par ses property managers<\/em>. D\u00e8s l\u2019installation d\u2019iQspot<\/strong>, ils r\u00e9alis\u00e9 des audits de r\u00e9glage, notamment pour adapter les r\u00e9glages thermiques en fonction des p\u00e9riodes d\u2019occupation r\u00e9elles<\/strong>. Seules des donn\u00e9es disponibles en temps r\u00e9el permettent de v\u00e9rifier si les r\u00e9duits sont correctement programm\u00e9s les soirs et week-ends. Et si ce n\u2019est pas le cas, de corriger le tir et de r\u00e9aliser des \u00e9conomies d\u2019\u00e9nergie<\/strong> substantielles. De plus, les alertes en temps r\u00e9el sur les d\u00e9rives de consommation permettent de d\u00e9tecter imm\u00e9diatement les fuites d\u2019eau et de les corriger sans tarder. Des donn\u00e9es r\u00e9elles et actualis\u00e9es alimentent les r\u00e9unions d\u2019annexe environnementale dans le cas d\u2019un bail vert<\/strong>, qui sont g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9s chez INEA<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Enfin, pour t\u00e9moigner de leur vertitude, les actifs INEA<\/strong> sont certifi\u00e9s Breeam-in-use<\/em>.
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Autoconsommation collective<\/h2>\n\n\n\n

Conform\u00e9ment \u00e0 sa feuille de route RSE 2021-2025, INEA<\/strong> s\u2019est aussi lanc\u00e9e dans la production d\u2019\u00e9nergie <\/strong>sur site avec son partenaire SerenySun Energies<\/strong>, \u00ab\u00a0l\u2019acc\u00e9l\u00e9rateur des circuits courts de l\u2019\u00e9nergie<\/em>\u00ab\u00a0. INEA<\/strong> finance, SerenySun<\/strong> con\u00e7oit, installe et exploite. Les locataires du b\u00e2timent<\/strong> de la fonci\u00e8re b\u00e9n\u00e9ficient d\u2019une alimentation en \u00e9lectricit\u00e9 renouvelable dans le cadre d\u2019une op\u00e9ration d\u2019autoconsommation collective<\/strong>, \u00e0 un tarif avantageux et surtout clairement ma\u00eetris\u00e9 dans le temps. Pour INEA<\/strong>, il s\u2019agit d\u2019accroitre sa contribution \u00e0 la neutralit\u00e9 carbone par la production d\u2019\u00e9nergie renouvelable<\/strong>. INEA et SerenySun<\/strong> ont confirm\u00e9 leur partenariat en juin 2024, apr\u00e8s avoir exp\u00e9riment\u00e9 la formule sur deux ensembles de locaux d\u2019activit\u00e9 : l\u2019op\u00e9ration \u00ab\u00a0Notre \u00e9nergie La Soie\u00a0\u00bb<\/strong> d\u00e9velopp\u00e9e \u00e0 Vaulx-en-Velin (69) gr\u00e2ce \u00e0 la solarisation des quatre b\u00e2timents du parc d\u2019activit\u00e9s Les Portes de la Soie, d\u00e9tenu par INEA via sa filiale Flex Park, a \u00e9t\u00e9 inaugur\u00e9 inaugur\u00e9e le 25 juin 2024. Du c\u00f4t\u00e9 de Toulouse (31), la communaut\u00e9 \u00ab\u00a0Notre \u00e9nergie La Cad\u00e8ne\u00a0\u00bb <\/strong>permettra aux locataires du parc d\u2019activit\u00e9s Arty Station et \u00e0 leurs voisins, de consommer une \u00e9nergie verte \u00ab\u00a0made in Toulouse\u00a0\u00bb. Sur ce deuxi\u00e8me projet, les travaux de solarisation sont en cours, pour une mise en service de la communaut\u00e9 \u00e0 l\u2019hiver 2024.<\/p>\n\n\n\n

La premi\u00e8re phase de ce partenariat INEA-SerenySun<\/strong> porte sur neuf immeubles de bureaux<\/strong> implant\u00e9s \u00e0 Marseille, Montpellier, Toulouse et Bordeaux, ainsi que sur quatre parcs d\u2019activit\u00e9s \u00e0 Bordeaux et en \u00cele-de-France, pour une mise en service des centrales entre fin 2024 et mi 2025. Comme l\u2019explique Karine Dachary, directrice g\u00e9n\u00e9rale adjointe d\u2019INEA<\/strong> : \u00ab\u00a0L\u2019imp\u00e9ratif de production d\u2019\u00e9nergie renouvelable qui s\u2019impose d\u00e9sormais aux fonci\u00e8res est un sujet complexe, \u00e0 la crois\u00e9e des march\u00e9s de l\u2019immobilier et de l\u2019\u00e9nergie. Ce partenariat avec un sp\u00e9cialiste des \u00e9nergies renouvelables engag\u00e9 tel que SerenySun nous permet d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer de mani\u00e8re efficace et sereine sur ce sujet. Nous am\u00e9liorons ainsi encore la valeur verte de notre patrimoine, les services apport\u00e9s \u00e0 nos locataires et notre impact soci\u00e9tal dans les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales o\u00f9 nous investissons<\/em>\u00ab\u00a0. Gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019autoconsommation collective<\/strong>, INEA<\/strong> attend pour ses locataires une baisse de charges de 5 \u20ac\/m\u00b2 an sur des charges moyennes TTC de 50 \u20ac\/m\u00b2 an. Sur un immeuble de bureaux<\/strong>, le taux d\u2019autoconsommation <\/strong>devrait atteindre 40 \u00e0 45 %. INEA<\/strong> parvient \u00e0 des co\u00fbts totaux (fourniture et pose) de 253 \u20ac HT\/m\u00b2 de panneaux, soit \u2264 1 \u20ac\/Wc en bureaux et environ 0,8 \u20ac HT\/Wc dans le cas d\u2019un parc d\u2019activit\u00e9.
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Bon, et la valeur verte justement ?<\/h2>\n\n\n\n

Source : batirama.com \/ Pascal Poggi<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

La valeur verte est une notion tr\u00e8s \u00e9lusive, mais la taxonomie europ\u00e9enne, le d\u00e9cret Tertiaire, le d\u00e9cret BACS poussent \u00e0 conna\u00eetre et \u00e0 prendre en compte la consommation \u00e9nerg\u00e9tique des […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":11122,"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"inline_featured_image":false},"class_list":["post-11121","presse","type-presse","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse\/11121","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse"}],"about":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/types\/presse"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media\/11122"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11121"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}

Karine Dachary, que nous avons rencontr\u00e9e le 17 juillet, estime que jusqu\u2019\u00e0 pr\u00e9sent la valeur verte des actifs<\/strong> n\u2019est pas vraiment prise en compte, mais pense qu\u2019\u00e0 terme on devrait voir appara\u00eetre une prime aux immeubles sans CAPEX \u00e0 engager. Traduction, les immeubles dont la performance \u00e9nerg\u00e9tique est satisfaisante<\/strong>, sans qu\u2019il soit n\u00e9cessaire d\u2019investir (CAPEX\u00a0: Capital Expenditure<\/em> ou d\u00e9pense en capital<\/strong>) pour l\u2019am\u00e9liorer, devraient se louer mieux, plus vite. Les entreprises qui louent sont, elles aussi, soumises \u00e0 des rapports RES\u00a0: louer des bureaux ou des locaux d\u2019activit\u00e9<\/strong> gourmands en \u00e9nergie p\u00e8se n\u00e9gativement. En ce qui concerne INEA<\/strong>, l\u2019entreprise est expertis\u00e9e deux fois par an par la BNP et par la BPCE, qui demandent d\u00e9sormais des \u00e9l\u00e9ments portant sur la valeur verte ou la valeur verte des actifs<\/strong> ou, \u00e0 l\u2019inverse, sur leur \u00ab\u00a0brown discount<\/em>\u00a0\u00bb ou p\u00e9nalisation brune en raison d\u2019une surconsommation. De plus, estime Karine Dachary, la transposition progressive de la Taxonomie Europ\u00e9enne<\/a>, en obligations r\u00e9elles pousse les banquiers \u00e0 s\u2019int\u00e9resser \u00e0 ce th\u00e8me. L\u2018acquisition d\u2019actifs bruns ne devient pas non-finan\u00e7able, mais il faudra augmenter la d\u00e9pense (le capex) pour les remettre \u00e0 un niveau de consommation d\u2019\u00e9nergie<\/strong> acceptable. Et, ajoute-elle, comme le bras arm\u00e9 de la finance prend d\u00e9sormais en compte un bonus green<\/em>, en termes de gestions des risques sur son patrimoine, investir dans la vertitude est une bonne politique pour une fonci\u00e8re.
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