{"id":11253,"date":"2024-11-13T12:12:45","date_gmt":"2024-11-13T11:12:45","guid":{"rendered":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/?post_type=presse&p=11253"},"modified":"2024-11-13T12:12:46","modified_gmt":"2024-11-13T11:12:46","slug":"bureaux-en-regions-nous-profitons-peut-etre-dun-debut-de-penurie-doffre-karine-dachary-inea","status":"publish","type":"presse","link":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/articles-de-presse\/bureaux-en-regions-nous-profitons-peut-etre-dun-debut-de-penurie-doffre-karine-dachary-inea\/","title":{"rendered":"Bureaux en r\u00e9gions : \u00ab Nous profitons peut-\u00eatre d\u2019un d\u00e9but de p\u00e9nurie d\u2019offre \u00bb – Karine Dachary, Inea"},"content":{"rendered":"\n

Comment jugez-vous l\u2019\u00e9volution du march\u00e9 de l\u2019immobilier tertiaire en r\u00e9gions versus \u00cele-de-France ? Peut-on parler de deux march\u00e9s fonctionnant en parall\u00e8le ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sur les neuf premiers de 2024, le march\u00e9 en r\u00e9gions repr\u00e9sente 51 % des investissements en immobilier d\u2019entreprise. Il r\u00e9siste tr\u00e8s bien. Ce n\u2019est pas un sous-march\u00e9, ni un seul march\u00e9, mais ce sont des march\u00e9s, peu volatils et plus sains que le march\u00e9 francilien, avec moins de soubresauts. Nous n\u2019observons pas de loyers proches des 1 000 \u20ac du m2 comme \u00e0 Paris. Nous sommes sur des loyers moyens de 200 \u20ac qui approchent les 350 \u20ac \u00e0 Lyon. Le rendement prime, de 5 % avant-crise, atteint les 6 %. Cette correction de 100 points de base reconstitue une prime de risque de l\u2019ordre de 300 bps sur l\u2019OAT 10 ans.
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Quelles sont les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales o\u00f9 vous investissez ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nous sommes la premi\u00e8re fonci\u00e8re de bureaux en r\u00e9gion, actifs dans une douzaine de m\u00e9tropoles, celles qui portent la croissance, qui ont profit\u00e9 de l\u2019arriv\u00e9e du TGV et qui accueillent des populations actives jeunes. Nous voulons b\u00e9n\u00e9ficier de la vitalit\u00e9 \u00e9conomique des march\u00e9s r\u00e9gionaux avec des investissements d\u2019une taille moyenne par actif de 15 M\u20ac. Notre positionnement g\u00e9ographique date de 2006, d\u00e8s l\u2019origine d\u2019In\u00e9a. La mise de fonds initiale a \u00e9t\u00e9 de 5 M\u20ac. Notre patrimoine est de 1,25 Md\u20ac en 2024 avec une moyenne d\u2019\u00e2ge de 7 ans gr\u00e2ce \u00e0 notre politique d\u2019acquisitions en blanc. Notre m\u00e9tier est de remplir les bureaux. Nous avons dans le pipe \u00e0 livrer 80 M\u20ac d\u2019op\u00e9rations d\u2019ici \u00e0 la fin 2025. La base locative est solide.
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Le secteur tertiaire subit une double lame. La premi\u00e8re est r\u00e9glementaire venant de l\u2019Europe transpos\u00e9e en droit fran\u00e7ais. Comment avez-vous anticip\u00e9 les \u00e9ch\u00e9ances de la taxinomie et de la CSRD ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La RSE, et d\u2019abord le crit\u00e8re environnemental, est \u00e0 notre agenda depuis 2012. Nous sommes d\u00e9j\u00e0 en phase avec les seuils 2030 du d\u00e9cret tertiaire. Tout notre parc est \u00e9quip\u00e9 de capteurs pour les consommations d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et d\u2019eau, mais les consommations ne sont \u00e9videmment pas le seul sujet. La taxinomie europ\u00e9enne et le calendrier CSRD jusqu\u2019en 2028, imposant les reportings extra-financiers, nous rappellent que les objectifs vont au-del\u00e0 de la d\u00e9carbonation de l\u2019immobilier et de la performance \u00e9nerg\u00e9tique. Cela nous oblige \u00e0 \u00eatre m\u00e9thodiques et transparents dans la collecte et le traitement de l\u2019information extra-financi\u00e8re, et \u00e0 nous \u00e9quiper d\u2019outils de restitution auditables. Le greenwashing n\u2019est plus possible et c\u2019est une bonne chose.
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La 2e lame, ce sont les nouveaux usages et l\u2019impact du t\u00e9l\u00e9travail. Comment r\u00e9pondre aux pics de sur-utilisation ou sous-utilisations ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Nous ne sommes pas confront\u00e9s \u00e0 des demandes de r\u00e9duction de m2. Nous avons senti venir les changements des usages avant le Covid, par exemple, concernant les terrasses et les patios accessibles. Quand nous lan\u00e7ons un programme en blanc, nous nous posons toujours la question des usages. Les brokers sur place nous aident \u00e0 faire ce travail d\u2019analyse indispensable. Les usages dans les m\u00e9tropoles ne sont pas ceux de la r\u00e9gion parisienne. L\u2019une des sp\u00e9cificit\u00e9s en r\u00e9gion, c\u2019est une plus grande utilisation de la voiture et des trajets quotidiens plus courts.
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Les mesures d\u2019accompagnement (franchise de loyer, travaux offerts, loyers progressifs\u2026) se d\u00e9veloppent depuis 2022, favorables aux preneurs, \u00e0 hauteur de 25,4 % selon Immostat le 17\/10\/2024 sur les transactions locatives de bureaux de +1 000 m2). Qu\u2019en est-il dans les r\u00e9gions ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Chez Inea, la seule mesure d\u2019accompagnement concerne la franchise de loyer. Sur les baux sign\u00e9s en 2024, nous avons accord\u00e9 3,2 mois de franchise, en moyenne, pour une dur\u00e9e ferme de 5,7 ans, ce qui fait un ratio d\u2019accompagnement de moins de 5 %. La demande locative reste forte face \u00e0 des taux de vacance de moins de 6 % dans les 10 premi\u00e8res grandes villes r\u00e9gionales et apr\u00e8s que la production en VEFA a chut\u00e9 depuis le Covid en 2020. Nous profitons peut-\u00eatre d\u2019un d\u00e9but de p\u00e9nurie d\u2019offres dans le neuf. La hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et les co\u00fbts des travaux ont scl\u00e9ros\u00e9 le march\u00e9 de la construction neuve. Ces deux crit\u00e8res ont fortement pes\u00e9 dans les \u00e9quations, ils ont pu mettre en balance des projets, m\u00eame si nous voyons venir un petit cycle de correction depuis le 1e semestre 2024.
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Faut-il revoir, selon vous, le cadre juridique des baux ou les mod\u00e8les de pr\u00e9sentation des loyers jug\u00e9s non adapt\u00e9s ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le bail 3\/6\/9 repr\u00e9sente un engagement de long terme, sans souplesse pendant 3 ans. C\u2019est \u00e9quilibr\u00e9 entre le bailleur et le preneur. Chez In\u00e9a, nous ne sommes pas dans un rapport de d\u00e9pendance.
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Le coworking est-il une solution alternative durable pour louer des bureaux ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le coworking peut permettre \u00e0 certains immeubles bien situ\u00e9s d\u2019exister quand ils sont \u201cplant\u00e9s\u201d. Mais gare au mod\u00e8le \u00e9conomique. Le coworking g\u00e9n\u00e8re des co\u00fbts suppl\u00e9mentaires et se rapproche d\u2019un produit de luxe quand il se d\u00e9cline sur le mod\u00e8le du bureau op\u00e9r\u00e9, ce qui n\u2019est pas \u00e9vident \u00e0 proposer en p\u00e9riode de crise. \u00c0 moins que le coworker b\u00e9n\u00e9ficie de conditions exceptionnelles et temporaires de la part des bailleurs, en ne payant par exemple que les charges et les taxes dans un immeuble vide. Mais ce n\u2019est pas notre cas sur notre patrimoine. Ce n\u2019est pas notre m\u00e9tier.
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La production d\u2019\u00e9nergies nouvelles passe par l\u2019installation de centrales et de panneaux photovolta\u00efques sur toiture. Quelle strat\u00e9gie avez-vous choisie pour votre immobilier ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Avec la r\u00e9duction des consommations d\u2019\u00e9nergie, la production photovolta\u00efque est notre second levier pour maximiser notre contribution \u00e0 la neutralit\u00e9 carbone. La logique qui pr\u00e9valait dans ce secteur aurait \u00e9t\u00e9 de faire appel \u00e0 un tiers investisseur, qui exploite vos toitures. Nous avons choisi de disrupter cette logique et opt\u00e9 pour l\u2019autoconsommation collective pour alimenter et servir d\u2019autres consommateurs \u00e0 proximit\u00e9 dans un rayon de 2 km. Apr\u00e8s plusieurs mois de travail, nous avons trouv\u00e9 le mod\u00e8le juridique et financier pour d\u00e9velopper des centrales photovolta\u00efques sur notre patrimoine en nous associant en juin 2024 avec SerenySun \u00c9nergies, un sp\u00e9cialiste des circuits courts de l\u2019\u00e9nergie. 14 centrales sont en cours de d\u00e9ploiement apr\u00e8s le lancement d\u2019une 1re op\u00e9ration d\u2019envergure \u00e0 Lyon. Comme l\u2019installation ne pr\u00e9voit pas de stockage de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 produite pour l\u2019instant, nous pr\u00e9voyons une couverture de 30 \u00e0 40 % des besoins des immeubles.<\/p>\n\n\n\n

Notre ambition est \u00e0 plusieurs niveaux. Elle est d\u2019augmenter encore la valeur verte de notre patrimoine et de r\u00e9pondre par anticipation aux futures obligations r\u00e9glementaires, avec la solarisation des b\u00e2timents tertiaires, et de s\u00e9curiser l\u2019approvisionnement et le co\u00fbt de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 pour les locataires. Ce type de projet est \u00e0 la crois\u00e9e des march\u00e9s de l\u2019immobilier et de l\u2019\u00e9nergie. Il est complexe \u00e0 mettre en \u0153uvre, mais il fait sens.
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En quoi le programme immobilier Arko \u00e0 Bordeaux, que vous avez inaugur\u00e9 en septembre 2024, est-il novateur ? Peut-il \u00eatre dupliqu\u00e9 ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c0 propos de cet ensemble de bureaux situ\u00e9 dans le parc \u00e9conomique et environnemental \u00c9cosph\u2019Air \u00e0 M\u00e9rignac, sur 10 hectares, nous nous inscrivons dans un cahier des charges tr\u00e8s pouss\u00e9 de la m\u00e9tropole et tr\u00e8s abouti au plan environnemental, concernant les 40 % de pleine terre, le plan des mobilit\u00e9s douces dans le parc, les pistes cyclables\u2026 Nous connaissions les qualit\u00e9s de la construction en structure bois massif puisque nous avons d\u00e9j\u00e0 13 ans d\u2019exp\u00e9rience sur ce sujet depuis notre premi\u00e8re op\u00e9ration de ce type r\u00e9alis\u00e9e sur quatre b\u00e2timents et 6 000 m2, \u00e0 Aix-en-Provence en 2011, pour Orange. Et le reste du projet men\u00e9 par le promoteur Aventim nous a s\u00e9duits. Le bois co\u00fbte plus cher mais le surco\u00fbt est compens\u00e9 par le process en pr\u00e9-fabriqu\u00e9 qui permet des gains de temps et une r\u00e9duction des nuisances. Ce type de projet dans l\u2019immobilier tertiaire est duplicable quand on est en phase avec l\u2019am\u00e9nageur et le promoteur.
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38 000 m\u00b2 entre novembre 2024 et fin 2025<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Sur les 9 premiers mois (clos au 30\/09\/2024), les revenus locatifs bruts d\u2019INEA se montent \u00e0 57,7 M\u20ac (+15 % par rapport \u00e0 la m\u00eame p\u00e9riode en 2023), annonc\u00e9s le 15\/10\/2024. Le solde de la croissance du chiffre d\u2019affaires (+8,5 %) r\u00e9sulte de la variation nette du p\u00e9rim\u00e8tre d\u2019actifs en exploitation. Il b\u00e9n\u00e9ficie de l\u2019apport des nouveaux immeubles livr\u00e9s ou acquis entre 2023 et mi-2024, soit six op\u00e9rations de bureaux et trois parcs d\u2019activit\u00e9s (ayant respectivement g\u00e9n\u00e9r\u00e9 3,4 M\u20ac et 1,1 M\u20ac de revenus suppl\u00e9mentaires).<\/p>\n\n\n\n

Au cours des prochains trimestres, le chiffre d\u2019affaires d\u2019Inea indique qu\u2019il \u00ab b\u00e9n\u00e9ficiera de l\u2019entr\u00e9e en exploitation du pipeline d\u2019op\u00e9rations en cours de construction, soit pr\u00e8s de 38 000 m\u00b2 \u00e0 livrer entre novembre 2024 et fin 2025 \u00bb. 68 baux ont \u00e9t\u00e9 sign\u00e9s en 2024. \u00ab M\u00eame s\u2019il porte sur une surface moyenne moindre qu\u2019en 2023 (600 m\u00b2 contre 930 m\u00b2), en cons\u00e9quence de l\u2019attentisme actuel des grands preneurs. Inea revendique un patrimoine de 80 sites immobiliers repr\u00e9sentant une surface locative de 462 000 m\u00b2 et une valeur de 1,224 Md\u20ac, pour rendement potentiel de 6,9 % \u00bb pr\u00e9cise le groupe qui vise les 2 Md\u20ac de patrimoine d\u2019ici \u00e0 2026.<\/p>\n\n\n\n

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