{"id":11548,"date":"2025-04-22T17:50:24","date_gmt":"2025-04-22T15:50:24","guid":{"rendered":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/?post_type=presse&p=11548"},"modified":"2025-04-22T17:50:25","modified_gmt":"2025-04-22T15:50:25","slug":"nous-entrons-dans-une-phase-de-maturite-ou-la-croissance-de-la-rentabilite-sera-privilegiee","status":"publish","type":"presse","link":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/articles-de-presse\/nous-entrons-dans-une-phase-de-maturite-ou-la-croissance-de-la-rentabilite-sera-privilegiee\/","title":{"rendered":"\u00ab Nous entrons dans une phase de maturit\u00e9 o\u00f9 la croissance de la rentabilit\u00e9 sera privil\u00e9gi\u00e9e \u00bb"},"content":{"rendered":"\n

Philippe Rosio, pr\u00e9sident-directeur g\u00e9n\u00e9ral de Fonci\u00e8re In\u00e9a, a accord\u00e9 un entretien au Revenu<\/em>. Par Aline Fauvarque<\/p>\n\n\n\n

Comment expliquez-vous le dynamisme de vos loyers ?
Philippe Rosio :<\/strong> Les hausses de notre chiffre d’affaires et de notre Ebitda<\/em> de 16 et 15,5 % figurent parmi les plus \u00e9lev\u00e9es des fonci\u00e8res cot\u00e9es. Nous avons cr\u00e9\u00e9 Fonci\u00e8re In\u00e9a en 2005, car nous croyons au d\u00e9veloppement d’un troisi\u00e8me march\u00e9 de bureaux en r\u00e9gion, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de celui de Paris et de sa p\u00e9riph\u00e9rie. Les r\u00e9gions ont des moteurs tr\u00e8s sains : l’essor d\u00e9mographique et la croissance \u00e9conomique. La demande locative dans l’immobilier d’entreprise y reste forte. Plus globalement, les montants investis en immobilier d’entreprise y sont en progression depuis cinq ans et ont surpass\u00e9 cette ann\u00e9e ceux de la r\u00e9gion parisienne, avec il est vrai de grandes transactions encore \u00e0 l’arr\u00eat l’an dernier. Mais le parc de bureaux en r\u00e9gion parisienne est en partie obsol\u00e8te. C’est un secret de Polichinelle. En r\u00e9gion, il y a eu une production significative d’immeubles de bureaux neufs de haute qualit\u00e9 environnementale \u00e0 laquelle nous avons activement particip\u00e9 avec des loyers de 200 ou 250 euros du m\u00e8tre carr\u00e9 \u00e0 l’ann\u00e9e ; soit deux \u00e0 trois fois inf\u00e9rieurs \u00e0 ceux de la r\u00e9gion parisienne et cinq fois moins qu’\u00e0 Paris intramuros o\u00f9 ils peuvent atteindre 1 200 euros. Nos actifs sont beaucoup plus performants au niveau \u00e9nerg\u00e9tique que ne le sont bon nombre d’immeubles parisiens, r\u00e9nov\u00e9s au fil de l’eau. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Des locataires diversifi\u00e9s<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vous avez pourtant des actifs et des programmes en r\u00e9gion parisienne\u2026
Philippe Rosio : <\/strong>Nous d\u00e9tenons en r\u00e9gion parisienne pr\u00e8s de 60 % de nos \u00ab parcs d\u2019activit\u00e9 \u00bb, qui globalement repr\u00e9sentent 20 % de nos actifs. Nos parcs sont une des formes de ce que l\u2019on appelle aujourd\u2019hui la logistique urbaine. Et ils fonctionnent tr\u00e8s bien. Au rez-de-chauss\u00e9e, on assemble, on stocke. Et au premier \u00e9tage, on dispose de bureaux.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Qui sont vos locataires ?
Philippe Rosio : <\/strong>Nous avons un peu plus de 450 locataires, essentiellement des filiales de grands groupes fran\u00e7ais ou \u00e9trangers, peu de PME PMI. 70 % d\u2019entre eux ont un chiffre d\u2019affaires de plus de 100 millions d\u2019euros. Et dans des domaines bien diversifi\u00e9s. Aucun secteur d\u2019activit\u00e9 ne repr\u00e9sente plus de 10 % de nos loyers. Nous leur louons des surfaces souvent en multilocation dans des immeubles de 5 000 \u00e0 10 000 m\u00e8tres carr\u00e9s. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019an dernier, vos frais financiers ont d\u00e9pass\u00e9 le r\u00e9sultat op\u00e9rationnel. Votre endettement s\u2019est accru \u00e0 50,7 % de votre valeur d\u2019actif. Comment le voyez-vous \u00e9voluer en 2025 ?
Philippe Rosio : <\/strong>Nous avons financ\u00e9 nos derni\u00e8res acquisitions par de la dette nouvelle. Mais nous arrivons au bout du pipeline. Sur les 60 millions d\u2019actifs que nous avons encore \u00e0 livrer, il ne nous en reste plus que 21 millions \u00e0 d\u00e9caisser. Nous allons livrer cet \u00e9t\u00e9 l\u2019immeuble de bureaux Nexus \u00e0 Montpellier pr\u00e9commercialis\u00e9 \u00e0 50 % et deux parcs d\u2019activit\u00e9, \u00e0 Chalifert et \u00e0 Trappes en banlieue parisienne. Et nos frais financiers vont b\u00e9n\u00e9ficier de la baisse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Notre dette est cal\u00e9e sur l\u2019Euribor, qui est revenu de 4 \u00e0 2,5 %. Nous en b\u00e9n\u00e9ficions car nous nous endettons au taux Euribor plus 160 ou 200 points de base. <\/strong><\/p>\n\n\n\n

La baisse des valeurs d\u2019expertises de 2 % en 2024 a ponctionn\u00e9 le r\u00e9sultat de 30 millions d\u2019euros, engendrant une perte nette de 3 millions. Ce sc\u00e9nario peut-il se reproduire en 2025 ?
Philippe Rosio : <\/strong>Notre portefeuille a tr\u00e8s bien r\u00e9sist\u00e9. Depuis le d\u00e9but de la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat, sa valorisation a recul\u00e9 d\u2019\u00e0 peine 2 %, et seulement l\u2019an dernier. Soit une d\u00e9pr\u00e9ciation de 30 millions que nous avons absorb\u00e9e en quasi-totalit\u00e9. Gr\u00e2ce \u00e0 la mont\u00e9e en puissance des immeubles livr\u00e9s et \u00e0 quelques cessions, notre cas-flow <\/em>par action s\u2019est accru et le r\u00e9sultat net r\u00e9current a augment\u00e9 de 4,5 %. \u00c0 Paris et a fortiori en r\u00e9gion parisienne, les d\u00e9valorisations ont \u00e9t\u00e9 plus significatives mais se sont produites en 2023. \u00c0 pr\u00e9sent, le rendement des immeubles \u00ab prime \u00bb<\/em> en r\u00e9gion est \u00e0 un peu moins de 6 %, contre 4 % dans le quartier d\u2019affaires de Paris. Notre taux de capitalisation des loyers (6,4 %) laisse une marge appr\u00e9ciable par rapport au rendement de l\u2019OAT \u00e0 10 ans (3,18 % fin 2024, 3,36 % d\u00e9but avril 2025). <\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un rendement \u00e9lev\u00e9<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Voyez-vous des opportunit\u00e9s d\u2019investissement et avez-vous des acheteurs pour faire tourner votre portefeuille ?
Philippe Rosio : <\/strong>Les stocks d\u2019immeubles en l\u2019\u00e9tat futur d\u2019ach\u00e8vement (Vefa) produits par des promoteurs se sont taris. Je ne sais pas ce que sera l\u2019attitude des SCPI qui n\u2019ont pas int\u00e9r\u00eat \u00e0 brader leurs actifs situ\u00e9s en r\u00e9gion pour lesquels elles ont des locataires. Pour notre part, nous arbitrons en faveur de locataires utilisateurs voulant devenir propri\u00e9taires, qui raisonnent sur le prix au m\u00e8tre carr\u00e9. L\u2019immobilier est par nature cyclique. Il y a dix ans, les h\u00f4tels ont souffert. Il y a cinq ans, c\u2019\u00e9tait le commerce et maintenant c\u2019est le tour des bureaux. J\u2019estime que le secteur est exag\u00e9r\u00e9ment p\u00e9nalis\u00e9. Notre actif net par action d\u00e9passe 50 euros. Mais je ne peux pas me plaindre car notre d\u00e9cote (-30 %) est comparable \u00e0 celle des meilleurs.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Cependant, votre dividende stagne depuis 2022. Peut-il \u00e9voluer ?
Philippe Rosio : <\/strong>Il n\u2019a jamais baiss\u00e9 et c\u2019est rare. Nous offrons un rendement de 8 % au cours actuel. C\u2019est l\u2019un des plus \u00e9lev\u00e9s du secteur. In\u00e9a entre dans une phase de maturit\u00e9 o\u00f9 la croissance de la rentabilit\u00e9 sera privil\u00e9gi\u00e9e. Aujourd\u2019hui, nous avons un chiffre d\u2019affaires de 78 millions d\u2019euros, il devrait atteindre 100 millions en 2028, \u00e0 p\u00e9rim\u00e8tre constant. Soit une croissance annuelle embarqu\u00e9e de 7 \u00e0 8 % gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019impact de l\u2019indexation des loyers (+2,5 % par an), aux derni\u00e8res livraisons d\u2019immeubles et \u00e0 la r\u00e9duction du taux de vacance.
En effet, avec l\u2019ach\u00e8vement de nos programmes en blanc, notre taux de vacance de plus de 10 % aujourd\u2019hui devrait revenir \u00e0 un niveau normal de 6 % assez rapidement. Et nous allons poursuivre nos arbitrages.<\/p>\n\n\n\n

Vous avez port\u00e9 au cours des derniers mois votre participation de 13 \u00e0 17 % du capital \u00e0 des cours tr\u00e8s inf\u00e9rieurs\u2026
Philippe Rosio : <\/strong>Les r\u00e9actions par rapport \u00e0 une d\u00e9cote boursi\u00e8re peuvent \u00eatre vari\u00e9es. Nous l\u2019avons trouv\u00e9e excessive et avons agi en cons\u00e9quence. Nous avons des performances d\u2019exploitation parmi les meilleurs de la profession et l\u2019un des patrimoines les plus rentables.<\/p>\n\n\n\n

NOTRE CONSEIL
Conservez. <\/strong>[In\u00e9a]
Objectif : <\/strong>37 \u20ac
Profil : <\/strong>dynamique.
Prochain rendez-vous :<\/strong> chiffre d\u2019affaires du 1er<\/sup> trimestre, le 29 avril.

> Philippe Rosio, dipl\u00f4m\u00e9 de HEC, a 65 ans. Il est notamment pass\u00e9 chez Arthur Andersen, GAN Assurances, GE Capital Real Estate et Deutsche Bank.
> Il a fond\u00e9 In\u00e9a en 2005 avec Arline Gaujal-Kempler, actuelle directrice g\u00e9n\u00e9rale d\u00e9l\u00e9gu\u00e9e, pour investir dans l\u2019immobilier de bureaux en r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019essentiel
<\/strong>Endettement.<\/strong> <\/strong>In\u00e9a, qui a doubl\u00e9 de taille tous les cinq ans, dispose d\u2019un patrimoine de haute qualit\u00e9 environnementale \u00e9valu\u00e9 \u00e0 1,2 milliard d\u2019euros. Mais sa dette en repr\u00e9sente plus de 50 %.
Tour de table.<\/strong> <\/strong>Les dirigeants se sont renforc\u00e9s par des rachats fin 2024 et en janvier 2025, en portant la participation des holdings Gest Invest et Gest de 13 \u00e0 17 % du capital (le reste \u00e9tant d\u00e9tenu par des institutionnels et des familles).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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