Positionnement strat\u00e9gique d’Inea, demande de flexibilit\u00e9 contractuelle, ZAN [NDLR\u00a0: Z\u00e9ro artificialisation nette – Objectif de r\u00e9duction de la consommation d’espace \u00e0 z\u00e9ro unit\u00e9 nette de surface consomm\u00e9e en 2050, fix\u00e9 par le plan Biodiversit\u00e9 du Gouvernement en juillet 2018]\u2026 Karine Dachary r\u00e9pond aux questions de News Tank.
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Comment d\u00e9crivez-vous la conjoncture actuelle du march\u00e9 de bureau ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n R\u00e9cemment, nous avons vu passer des informations tr\u00e8s spectaculaires. Je pense notamment \u00e0 l’immeuble Skware \u00e0 Rueil-Malmaison, un IGH (Immeuble de grande hauteur) de 17 000 m\u00b2, achet\u00e9 40 M\u20ac, avec 60 M\u20ac de travaux, soit 100 M\u20ac investis, qui a \u00e9t\u00e9 vendu aux ench\u00e8res pour 9 M\u20ac. Ce type d’exemple alimente un climat anxiog\u00e8ne.<\/p>\n\n\n\n En revanche, cela masque, selon moi, une r\u00e9alit\u00e9 tr\u00e8s diff\u00e9rente selon les actifs et selon les march\u00e9s. En \u00cele-de-France, il existe aujourd’hui un vrai sujet sur le bureau, avec une probl\u00e9matique d’obsolescence qui n’est pas uniquement technique.<\/p>\n\n\n\n CBRE a d’ailleurs propos\u00e9 r\u00e9cemment un indicateur d’obsolescence fond\u00e9 sur l’absence de toute location pendant quatre ans. \u00c0 partir de ce crit\u00e8re, ils estiment que 30 % du stock francilien est obsol\u00e8te, soit environ 1,8 million de m\u00b2, contre 20 % en r\u00e9gion, soit environ 400 000 m\u00b2.<\/p>\n\n\n\n On observe donc une plus forte proportion d’actifs obsol\u00e8tes en \u00cele-de-France. Elle est parfois li\u00e9e \u00e0 des questions techniques, notamment lorsque les enjeux RSE<\/p>\n\n\n\n (Responsabilit\u00e9 soci\u00e9tale des entreprises) n’ont pas \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9s, mais elle est aussi li\u00e9e \u00e0 une surproduction de bureaux dans certaines zones \u00e0 la faveur du Grand Paris, dans des secteurs o\u00f9 la demande ne peut pas absorber une telle offre.<\/p>\n\n\n\n Inea ne poss\u00e8de pas de bureaux en \u00cele-de-France. Notre patrimoine est compos\u00e9 \u00e0 environ 80 % de bureaux, tous situ\u00e9s en r\u00e9gion, et 20 % de parcs d’activit\u00e9. Historiquement, les parcs d’activit\u00e9 \u00e9taient plut\u00f4t d\u00e9velopp\u00e9s en \u00cele-de-France, \u00e0 Saint-Denis, Lieusaint (Seine-et-Marne), Taverny (Val-d’Oise), Romainville (Seine-Saint-Denis), par exemple. Ce mod\u00e8le de parcs d’activit\u00e9 neufs, nous l’avons export\u00e9 depuis trois ou quatre ans en r\u00e9gion, notamment \u00e0 Lyon, Toulouse ou Bordeaux.<\/p>\n\n\n\n Sur nos march\u00e9s r\u00e9gionaux, nous ne rencontrons pas de probl\u00e8me de surabondance de l’offre mal localis\u00e9e. Nous constatons un ralentissement de la demande locative, mais pas une surproduction structurelle. Quel est le positionnement strat\u00e9gique d’Inea pour r\u00e9sister \u00e0 ce climat morose ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Nous r\u00e9sistons en misant sur la qualit\u00e9 de notre patrimoine. Notre portefeuille est tr\u00e8s r\u00e9cent, avecun \u00e2ge moyen faible. Nous avons toujours privil\u00e9gi\u00e9 le neuf, les VEFA, avec un fort positionnement \u00ab green \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Concernant l’emplacement, nous n’avons pas mis\u00e9 sur la centralit\u00e9. Au contraire, notre d\u00e9veloppement se fait en m\u00e9tropole r\u00e9gionale, en cr\u00e9ant du neuf l\u00e0 o\u00f9 les villes se d\u00e9veloppent, notamment dans des nouvelles zones tertiaires. Nous avons su parfois prendre des risques comme \u00e0 P\u00e9rols (H\u00e9rault) o\u00f9 nous \u00e9tions le premier immeuble dans la nouvelle zone d’activit\u00e9, proche de l’a\u00e9roport. Aujourd’hui, c’est une zone d’activit\u00e9 compl\u00e8tement p\u00e9rennis\u00e9e, d\u00e9velopp\u00e9e et mature.<\/p>\n\n\n\n La production neuve est quasiment \u00e0 l’arr\u00eat depuis le Covid. Dans ce contexte, nous disposons d’immeubles bien localis\u00e9s, r\u00e9pondant aux attentes actuelles des utilisateurs. Lorsque la demande des grandes entreprises se r\u00e9activera, nos actifs devraient naturellement en b\u00e9n\u00e9ficier.<\/p>\n\n\n\n Nous avons une base locative compos\u00e9e de quelques PME locales, mais surtout de filiales de groupes fran\u00e7ais et internationaux. Depuis le Covid, le discours sur la \u00ab mort du bureau \u00bb, l’instabilit\u00e9 politique et le manque de visibilit\u00e9 fiscale ont frein\u00e9 les directions immobili\u00e8res dans leurs projets d’implantation en r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n L’activit\u00e9 locative reste soutenue malgr\u00e9 ce contexte difficile, mais avec une baisse sensible des surfaces prises \u00e0 bail. Depuis deux \u00e0 trois ans, la surface moyenne des baux que nous signons est d’environ 500 m\u00b2, contre 700 \u00e0 800 m\u00b2 auparavant. Sur nos VEFA, nous avions souvent de grands utilisateurs : soit un mono locataire prenant 5 000 \u00e0 6 000 m\u00b2, soit du multilocataire avec des plateaux de plus de 1 000 m\u00b2. Votre mod\u00e8le reste-t-il pertinent dans ce contexte ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Nous n’avons pas de questionnement existentiel sur notre immobilier. Nous savons qu’il est bien plac\u00e9, neuf, adapt\u00e9 aux modes de travail actuels, performant sur le plan environnemental, et qu’il r\u00e9pond \u00e0 la demande actuelle des entreprises.<\/p>\n\n\n\n Le probl\u00e8me, pour nous, est essentiellement conjoncturel ; c’est celui de la demande. En \u00cele-de-France, il existe des probl\u00e8mes d’offre. Mais sur nos march\u00e9s r\u00e9gionaux, tout est l\u00e0. Il y a aussi de l’argent c\u00f4t\u00e9 investissement. Il faut simplement que la m\u00e9canique reparte. Quand on regarde les cours de certaines fonci\u00e8res, on constate un v\u00e9ritable \u00ab bureau bashing \u00bb.<\/p>\n\n\n\n On atteint parfois des plus bas historiques, alors que le sous-jacent immobilier n’est pas toujours aussi catastrophique que ce que les cours laissent penser. Il existe de vraies difficult\u00e9s chez certains acteurs, avec de r\u00e9els probl\u00e8mes d’obsolescence et de suroffre, notamment en \u00cele-de-France. Mais \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de cela, il y a aussi des acteurs r\u00e9silients, qui travaillent bien, qui tiennent et qui pourraient m\u00eame repr\u00e9senter des opportunit\u00e9s lorsque le march\u00e9 repartira. Poursuivez-vous toujours votre strat\u00e9gie de VEFA en blanc et d\u2019investissements dans le neuf ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Notre cours de Bourse est aujourd’hui fortement d\u00e9cot\u00e9 par rapport \u00e0 l’ ANR [NDLR\u00a0: Actif net r\u00e9\u00e9valu\u00e9 – totalit\u00e9 des actifs d’une soci\u00e9t\u00e9 (en incluant ses filiales, ses brevets\u2026) \u00e9valu\u00e9e au prix de la cotation actuelle et diminu\u00e9e de la valeur de l’endettement net total]. Dans ces conditions, une augmentation de capital serait destructrice de valeur. Nous n’avons donc pas engag\u00e9 de nouveaux investissements r\u00e9cents.<\/p>\n\n\n\n Nous nous concentrons sur la livraison et la commercialisation de notre pipeline existant. Nous venons d’ailleurs de livrer notre dernier parc d’activit\u00e9. Nous avons encore pr\u00e8s de 9 000 m\u00b2 devant la nouvelle gare de Montpellier, qui seront livr\u00e9s en 2026. Ensuite, nous allons nous retrouver dans une situation in\u00e9dite pour nous, avec un pipeline r\u00e9duit \u00e0 z\u00e9ro, alors qu’il portait historiquement notre croissance.<\/p>\n\n\n\n Nous entrons dans une phase de maturit\u00e9, o\u00f9 nous allons surtout travailler notre patrimoine existant, tant que notre cours de Bourse ne se redresse pas et que nous n’avons pas de perspectives de renforcement des fonds propres. Nous allons \u00eatre davantage dans une logique d’asset management, d’arbitrages et de commercialisation de notre pipeline. Et si la demande plac\u00e9e (toutes les transactions (location, vente, compte propre, VEFA, BEFA) portant sur des locaux \u00e0 usage de bureaux et ayant abouties) reprend un peu de couleurs, nous devrions m\u00e9caniquement r\u00e9duire notre vacance locative et am\u00e9liorer notre rentabilit\u00e9. Comment \u00e9voluent les loyers en r\u00e9gion ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Les niveaux de loyers en r\u00e9gion sont sans commune mesure avec ceux de l’\u00cele-de-France. Les loyers prime se situent entre 200 et 250 \u20ac\/m\u00b2, jusqu’\u00e0 300-350 \u20ac \u00e0 Lyon. La marge de n\u00e9gociation est donc relativement faible.<\/p>\n\n\n\n Nous accordons parfois des franchises un peu plus longues que par le pass\u00e9, mais sans bouleverser les \u00e9quilibres \u00e9conomiques. L’indexation a \u00e9t\u00e9 globalement accept\u00e9e par nos locataires, avec des hausses de l’ordre de 5 % par an ces derni\u00e8res ann\u00e9es, sur des bases de loyers raisonnables. Il n’y a pas eu de retournement brutal des m\u00e9triques en r\u00e9gion.<\/p>\n\n\n\n Notre taux d’occupation est d’environ 89 %, soit une vacance de l’ordre de 11 \u00e0 12 %. Cette hausse est li\u00e9e \u00e0 la livraison post-Covid d’un important volume de VEFA engag\u00e9es avant la crise. Avant, nous commercialisions environ 80 % des surfaces dans l’ann\u00e9e de livraison. Aujourd’hui, ce processus est plus lent. Aucun de nos immeubles n’est totalement vacant, mais la mont\u00e9e en charge est progressive. Les prises \u00e0 bail se faisant sur un volume moindre, cela met m\u00e9caniquement plus de temps \u00e0 se remplir. \u00c0 p\u00e9rim\u00e8tre constant, sur le patrimoine plus ancien, le taux de vacance reste structurellement autour de 5 \u00e0 6 %.<\/p>\n\n\n\n Ces derni\u00e8res ann\u00e9es, l’arc atlantique a concentr\u00e9 une grande partie de la dynamique : Nantes, Rennes, Bordeaux, Toulouse. Ces villes ont tr\u00e8s bien r\u00e9sist\u00e9, y compris apr\u00e8s le Covid. Nous observons aujourd’hui des taux de vacance relativement homog\u00e8nes dans les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales, autour de 5 \u00e0 6 %. Ce caract\u00e8re raisonnable et rationnel du march\u00e9 r\u00e9gional nous prot\u00e8ge dans le contexte actuel. Vos locataires demandent-ils davantage de flexibilit\u00e9 contractuelle qu\u2019auparavant ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n C’est une r\u00e9flexion que nous nous posons aujourd’hui. Depuis le Covid, nous avons vu arriver en r\u00e9gion des acteurs du coworking comme Hiptown ou Newton Office. Leur mod\u00e8le repose sur un partage du risque avec le bailleur, ce qui ne correspondait pas \u00e0 notre philosophie. Nous avons donc privil\u00e9gi\u00e9 des baux classiques 3-6-9, ces op\u00e9rateurs portant ensuite le risque d’exploitation.<\/p>\n\n\n\n La question d’une diversification des modes de location peut \u00e9videmment se poser. La principale barri\u00e8re demeure qu’il est difficile d’adopter un mod\u00e8le de flexibilit\u00e9 totale sur un temps long comme l’est celui de l’immobilier. Quand nous achetons un immeuble, nous faisons des calculs de rendements au long terme, donc passer un immeuble en compl\u00e8te flexibilit\u00e9 ne fonctionnerait pas du fait de la dette long terme et des revenus qui fluctueraient trop. En revanche, imaginer des formules hybrides est tout \u00e0 fait possible.<\/p>\n\n\n\n Le coworking implique \u00e9galement des co\u00fbts d’exploitation tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s. En r\u00e9gion, avec des loyers de l’ordre de 200 \u20ac\/m\u00b2, ajouter des prestations de type h\u00f4tellerie g\u00e9n\u00e8re des charges fixes importantes. La flexibilit\u00e9 a donc un co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 pour l’utilisateur final. Avez-vous des r\u00e9flexions sur la transformation de bureaux en logements ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Non, nous sommes positionn\u00e9s dans des zones tr\u00e8s tertiaires et sur des immeubles r\u00e9cents auxquels nous croyons pleinement. Par ailleurs, nous ne saurions pas conduire ce type de transformation en interne. Ce sont des op\u00e9rations extr\u00eamement co\u00fbteuses, qui ne peuvent \u00eatre men\u00e9es que sur des actifs achet\u00e9s \u00e0 tr\u00e8s forte d\u00e9cote. L’\u00e9quation \u00e9conomique reste aujourd’hui tr\u00e8s difficile.<\/p>\n\n\n\n En \u00cele-de-France, de nombreux acteurs y r\u00e9fl\u00e9chissent, mais les normes techniques, r\u00e9glementaires et les co\u00fbts rendent ces projets complexes. Il faudra bien que quelqu’un assume une partie de la facture. On ne peut pas racheter du bureau au prix du bureau pour y ajouter ensuite des CAPEX significatifs. Le ZAN et les contraintes fonci\u00e8res en zones tendues constituent-ils un enjeu pour votre mod\u00e8le ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Nous ne le ressentons pas directement, car nous ne sommes pas promoteurs : nous achetons aux promoteurs. Cela peut devenir un enjeu pour notre mod\u00e8le, puisque nous avons historiquement d\u00e9velopp\u00e9 des m\u00e8tres carr\u00e9s neufs dans des zones encore non construites.<\/p>\n\n\n\n Ce qui est certain, c’est qu’il y a un enjeu r\u00e9glementaire et politique aujourd’hui, entre le ZAN et les \u00e9lections municipales. En r\u00e9gion, il n’y a eu que deux VEFA lanc\u00e9es en 2025. Les VEFA sont \u00e0 l’arr\u00eat, et ce depuis un moment. Au-del\u00e0 de l’\u00e9quation \u00e9conomique devenue tr\u00e8s compliqu\u00e9e, il existe aussi, de toute \u00e9vidence, des freins r\u00e9glementaires et politiques pour les promoteurs. Attendez-vous aujourd’hui des signaux particuliers des pouvoirs publics pour relancerl’investissement ?<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Le principal frein pour les promoteurs aujourd’hui, c’est l’\u00e9tat du march\u00e9 de l’investissement. Quand nous achetions des VEFA, les promoteurs se d\u00e9lestaient de leurs risques de plus en plus t\u00f4t, en nous proposant des projets en blanc dont le permis n’\u00e9tait parfois m\u00eame pas encore purg\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Aujourd’hui, il est quasiment impossible pour un promoteur de vendre, voire de financer, un projet en blanc \u00e0 100 %. L’ensemble des acteurs qui permettaient auparavant de s\u00e9curiser les op\u00e9rations prennent d\u00e9sormais beaucoup plus de pr\u00e9cautions. Pour le bureau, ce que nous attendons donc avant tout, c’est que les entreprises retrouvent de la visibilit\u00e9 pour pouvoir relancer des projets. Aujourd’hui, beaucoup de directions immobili\u00e8res sont en attente ou raisonnent uniquement en r\u00e9duction de co\u00fbts.<\/p>\n\n\n\n Il faut surtout un budget, un gouvernement stable, de la visibilit\u00e9. Voil\u00e0 trois ans que l’environnement est extr\u00eamement instable. Et si l’on attend d’avoir pass\u00e9 les \u00e9ch\u00e9ances politiques de 2026 et 2027, cela va encore \u00eatre long.<\/p>\n\n\n\n Malgr\u00e9 tout, il y a une envie de faire chez beaucoup de professionnels. On observe une reprise progressive de la collecte des SCPI. Il y a de l’argent \u00e0 placer, on voit passer de grosses transactions. Il y a aussi un retour d’investisseurs \u00e9trangers en France. Il existe donc une envie r\u00e9elle d’investir. Il manque simplement l’\u00e9tincelle qui permette \u00e0 la machine de repartir. Cette \u00e9tincelle, nous ne la ma\u00eetrisons pas.<\/p>\n\n\n\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Positionnement strat\u00e9gique d’Inea, demande de flexibilit\u00e9 contractuelle, ZAN [NDLR\u00a0: Z\u00e9ro artificialisation nette – Objectif de r\u00e9duction de la consommation d’espace \u00e0 z\u00e9ro unit\u00e9 nette de surface consomm\u00e9e en 2050, fix\u00e9 […]<\/p>\n","protected":false},"featured_media":12095,"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"inline_featured_image":false},"class_list":["post-12094","presse","type-presse","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse\/12094","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/presse"}],"about":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/types\/presse"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media\/12095"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/nostromo.fr\/Inea\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=12094"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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