Par Christophe Soubiran<\/p>\n\n\n\n
Avec l\u2019\u00e9mergence du t\u00e9l\u00e9travail, le march\u00e9 des bureaux est en pleine mutation. Philippe Rosio, le Pr\u00e9sident Directeur g\u00e9n\u00e9ral d\u2019Inea, une petite fonci\u00e8re de bureaux positionn\u00e9e sur les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales, nous explique comment ce ph\u00e9nom\u00e8ne joue dans les r\u00e9gions, les avantages que le groupe retire de son positionnement pr\u00e9coce sur les immeubles verts, et comment il entend une nouvelle fois doubler de taille en cinq ans.<\/p>\n\n\n\n
Pouvez-vous nous commenter l\u2019activit\u00e9 du premier trimestre ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Philippe Rosio :<\/strong> Le premier trimestre s\u2019inscrit en droite ligne avec les pr\u00e9c\u00e9dents. Notre taux de recouvrement des loyers a atteint 99%, et il s\u2019agit des baux initiaux et du taux observ\u00e9 durant toute la travers\u00e9e de la crise sanitaire. Notre chiffre d\u2019affaires a progress\u00e9 sur ce trimestre de pr\u00e8s de 7% pour atteindre 13,7 millions d\u2019euros. Une progression significative, mais somme toute naturelle pour une soci\u00e9t\u00e9 en croissance. Les nouveaux immeubles qui entrent dans notre patrimoine alimentent m\u00e9caniquement la progression de nos revenus.<\/p>\n\n\n\n Surtout, la croissance organique est ressortie sur le trimestre \u00e0 2,4% avec un effet indexation s\u2019\u00e9levant \u00e0 1,3%. Ce qui signifie que nos loyers, des loyers \u00e9conomiques, tr\u00e8s en-de\u00e7\u00e0 de ceux pratiqu\u00e9s \u00e0 Paris et en Ile-de-France, r\u00e9sistent bien.<\/p>\n\n\n\n Nous avons aussi r\u00e9alis\u00e9 un arbitrage sur un nouvel actif. Une op\u00e9ration opportuniste. Nous avons c\u00e9d\u00e9 un immeuble \u00e0 la ville de Toulouse qui souhaite y installer ses effectifs de la police municipale. La vente de cet immeuble, livr\u00e9 en septembre 2020, s\u2019est faite \u00e0 un prix de 20% sup\u00e9rieur \u00e0 la derni\u00e8re valeur d\u2019expertise. Preuve que nous proc\u00e9dons \u00e0 des expertises prudentes de notre patrimoine. Seuls les immeubles livr\u00e9s sont \u00e9valu\u00e9s, ceux figurant dans notre portefeuille de projets le sont \u00e0 leur valeur d\u2019acquisition.<\/p>\n\n\n\n Ce bon d\u00e9but d\u2019ann\u00e9e intervient apr\u00e8s une ann\u00e9e 2021 historique, la meilleure de la soci\u00e9t\u00e9 depuis sa cr\u00e9ation.<\/p>\n\n\n\n Quelles sont les grandes tendances qui soutiennent votre croissance ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Notre soci\u00e9t\u00e9 \u00e9volue sur des march\u00e9s porteurs. 80% de notre activit\u00e9 provient du march\u00e9 des bureaux neufs en r\u00e9gion et les 20% restant de parcs d\u2019activit\u00e9, qui constituent un des maillons de la logistique urbaine, situ\u00e9s en Ile-de-France. Or il s\u2019agit de deux march\u00e9s dynamiques.<\/p>\n\n\n\n D\u2019autre part, du fait de notre statut de SIIC, la revalorisation de notre patrimoine transite par le compte de r\u00e9sultat. Le taux moyen de capitalisation retenu par les experts pour notre patrimoine ressort \u00e0 5,90%, alors que le taux constat\u00e9 sur le march\u00e9 en r\u00e9gions s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 4,25%. Cet \u00e9cart, qui offre une prime attractive, est appel\u00e9 \u00e0 baisser.<\/p>\n\n\n\n Le ph\u00e9nom\u00e8ne de m\u00e9tropolisation de l\u2019\u00e9conomie s\u2019est-il amplifi\u00e9 avec la crise sanitaire ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Plusieurs tendances soci\u00e9tales sont \u00e0 l\u2019\u0153uvre pour expliquer l\u2019engouement pour les grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales que la crise sanitaire n\u2019a pas cr\u00e9\u00e9 mais accentu\u00e9. Elles consistent en une recherche du bien-\u00eatre au travail, en une am\u00e9lioration de la qualit\u00e9 de vie, et un accroissement du pouvoir d\u2019achat. Les 10-15 premi\u00e8res m\u00e9tropoles fran\u00e7aises enregistrent les croissances d\u00e9mographique et \u00e9conomique les plus fortes, qui s\u2019accompagnent d\u2019un d\u00e9veloppement culturel important. C\u2019est dans ce cadre que notre d\u00e9veloppement s\u2019inscrit. Nous accompagnons ce ph\u00e9nom\u00e8ne. Les grandes villes fran\u00e7aises accueillent jusqu\u2019\u00e0 5 \u00e0 10.000 personnes par an, ce qui n\u00e9cessite d\u2019am\u00e9nager un nombre cons\u00e9quent de bureaux.<\/p>\n\n\n\n Un attrait vers les m\u00e9tropoles r\u00e9gionales secondaires semble se dessiner \u00e9galement. Inea est pr\u00e9sent \u00e0 90% dans les 10 plus grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales fran\u00e7aises, et \u00e0 10% dans les m\u00e9tropoles secondaires comme Dijon, Reims, ou encore Tours. Nous sommes en phase d\u2019observation pour voir si ce ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9passe la seule migration urbaine et se traduit par un besoin de bureaux.<\/p>\n\n\n\n Comment se porte plus globalement le march\u00e9 des bureaux dans les grandes m\u00e9tropoles r\u00e9gionales ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Trois points pour expliquer l\u2019attractivit\u00e9 de ce march\u00e9. Le premier tient \u00e0 la profondeur du march\u00e9 locatif. 1,8 million de m\u00e8tres carr\u00e9s de bureaux sont lou\u00e9s en 2021 en r\u00e9gions, un chiffre \u00e0 comparer \u00e0 celui du march\u00e9 parisien et d\u2019Ile-de-France de bureaux qui s\u2019\u00e9l\u00e8ve \u00e0 1,9 million. Cette profondeur de march\u00e9 importante permet aux immeubles d\u2019avoir plus de vies locatives, c\u2019est-\u00e0-dire pour les bailleurs de ne pas rencontrer de difficult\u00e9s pour trouver de nouveaux locataires apr\u00e8s un d\u00e9part. Ensuite, les investissements sur ce march\u00e9 repr\u00e9sentent 3,2 milliards d\u2019euros, en hausse de 23%. Il y a de la place pour investir. Enfin, les immeubles neufs sont rares. La demande \u00e0 douze mois correspond \u00e0 l\u2019offre sur les trois prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Notre mod\u00e8le de d\u00e9veloppement consiste \u00e0 acheter des immeubles neufs pour les louer. Ils sont situ\u00e9s dans les zones p\u00e9riurbaines des grandes m\u00e9tropoles, comme c\u2019est toujours le cas en r\u00e9gions, des zones qui se densifient, ce qui se traduit par une revalorisation du foncier.<\/p>\n\n\n\n Quel est l\u2019impact de la g\u00e9n\u00e9ralisation du t\u00e9l\u00e9travail sur votre activit\u00e9 ? Se traduit-elle par une r\u00e9duction des surfaces lou\u00e9es, une ren\u00e9gociation des loyers, etc ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> L\u2019engouement pour le t\u00e9l\u00e9travail vient en partie des contraintes de transport en Ile-de-France, les temps de trajet pour se rendre \u00e0 son bureau ne cessant de s\u2019allonger. Il est compr\u00e9hensible que des gens aient demand\u00e9 de travailler chez eux. Cette probl\u00e9matique ne se pose pas dans les m\u00eames termes en r\u00e9gions. Le besoin de travailler \u00e0 distance est moindre.<\/p>\n\n\n\n D\u2019autre part, nos immeubles sont neufs, hauts de trois \u00e0 six \u00e9tages, en d\u2019autres termes facilement accessibles en temps de crise. Les plateaux sont flexibles et r\u00e9versibles, les locataires peuvent les am\u00e9nager comme ils l\u2019entendent. Ce que nous observons c\u2019est que les \u00ab open spaces \u00bb ont c\u00e9d\u00e9 le pas \u00e0 des bureaux partag\u00e9s autour desquels se sont cr\u00e9\u00e9es des zones de convivialit\u00e9 et de communication (salles de r\u00e9union, etc..). Nous ne constatons pas de r\u00e9duction des surfaces lou\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Autre \u00e9l\u00e9ment observ\u00e9, les grands groupes, qui diminuent leurs bureaux \u00e0 Paris, d\u00e9veloppent \u00e0 l\u2019oppos\u00e9 leurs filiales et leurs antennes en r\u00e9gions. Enfin, nos loyers sont des loyers per\u00e7us comme \u00e9conomiques, ils n\u2019ont pas fait l\u2019objet de ren\u00e9gociations.<\/p>\n\n\n\n Vous \u00eates devenu un leader en mati\u00e8re d\u2019immobilier durable. Qu\u2019est-ce que cela signifie ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Nos immeubles sont neufs et verts. Nous avons soumis l\u2019ensemble de notre parc \u00e0 la grille d\u2019analyse du d\u00e9cret Eco-\u00e9nergie tertiaire. Nous avons ainsi \u00e9valu\u00e9 leur consommation d\u2019\u00e9nergie actuelle au regard des seuils 2030 par rapport \u00e0 diff\u00e9rents param\u00e8tres comme l\u2019altim\u00e9trie et le degr\u00e9 d\u2019utilisation. R\u00e9sultat : 90% de nos actifs de bureaux respectent d\u00e9j\u00e0 les seuils impos\u00e9s en 2030. Nous n\u2019aurons donc pas \u00e0 proc\u00e9der \u00e0 des investissements verts pour les mettre \u00e0 niveau. Inea est la seule fonci\u00e8re cot\u00e9e \u00e0 avoir effectu\u00e9 ce travail.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e0 noter que la France, avec ses normes RT2012 et d\u00e9sormais RE2020, est d\u2019un point de vue r\u00e9glementaire en avance en mati\u00e8re de consommation \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents tertiaires. La taxonomie europ\u00e9enne pr\u00e9conise une r\u00e9duction de la consommation \u00e9nerg\u00e9tique de 10% par rapport aux normes RT2012, nous sommes d\u00e9j\u00e0 \u00e0 \u2013 25%.<\/p>\n\n\n\n Votre objectif vise \u00e0 doubler la taille de votre portefeuille \u00e0 l\u2019horizon 2026. Comment comptez-vous y parvenir ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Apr\u00e8s avoir atteint notre dernier objectif de doublement de la taille de notre portefeuille en cinq ans, nous nous sommes interrog\u00e9s sur la suite. Or comme je l\u2019ai d\u00e9j\u00e0 \u00e9voqu\u00e9, notre strat\u00e9gie d\u2019investissement est en phase avec des tendances soci\u00e9tales de fond, et les march\u00e9s sur lesquels nous op\u00e9rons sont porteurs. Nous n\u2019aurons pas besoin non plus de proc\u00e9der \u00e0 des investissements lourds en termes de capex. D\u2019o\u00f9 notre constat : le groupe est en ordre de marche pour acc\u00e9l\u00e9rer son d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n Nous allons donc poursuivre notre strat\u00e9gie d\u2019acquisition d\u2019immeubles (en Vefa, lou\u00e9s, \u2026) afin d\u2019accentuer notre pr\u00e9sence dans les dix plus grandes m\u00e9tropoles, et nous tourner \u00e9ventuellement vers des villes secondaires. Le groupe est \u00e0 m\u00eame de d\u00e9velopper son activit\u00e9 de logistique urbaine en r\u00e9gions. Nous venons d\u2019ailleurs d\u2019acqu\u00e9rir un parc de 11.000 m\u00e8tres carr\u00e9s dans la p\u00e9riph\u00e9rie de Lyon (le Carr\u00e9 de soie). Enfin, comme toute fonci\u00e8re, le groupe va g\u00e9rer au fil du temps la valeur de son patrimoine.<\/p>\n\n\n\n De quels moyens disposez-vous pour mener \u00e0 bien tous vos projets ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Nous aurons n\u00e9cessairement besoin de proc\u00e9der \u00e0 des augmentations de capital. Il faudra les limiter et les caler dans le temps, dans les cinq ans qui viennent. En 2019, nous avions lev\u00e9 100 millions d\u2019euros, et l\u2019effet dilutif de cette op\u00e9ration avait \u00e9t\u00e9 r\u00e9sorb\u00e9 en une ann\u00e9e et demie. C\u2019est encourageant.<\/p>\n\n\n\n La hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat peut-il impacter votre d\u00e9veloppement ? Et celle des co\u00fbts de la construction ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> La remont\u00e9e des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat est li\u00e9e \u00e0 la flamb\u00e9e de l\u2019inflation. Or nos loyers b\u00e9n\u00e9ficient de clauses d\u2019indexation. D\u2019autre part, notre dette courante est couverte \u00e0 80% contre la hausse des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Elle pourrait avoir n\u00e9anmoins un impact sur la valorisation des actifs en retenant toutefois qu\u2019un rendement de 6% pr\u00e9sente une prime de l\u2019ordre de 500 points de base par rapport \u00e0 l\u2019OAT. Quant au surench\u00e9rissement des co\u00fbts de la construction, nos immeubles sont acquis en Vefa, ce qui offre des garanties sur le temps de d\u00e9veloppement, mais aussi sur leur prix. Cette hausse des co\u00fbts pourrait n\u00e9anmoins rar\u00e9fier un peu plus l\u2019offre neuve, et tendre le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n La faiblesse de la liquidit\u00e9 p\u00e9nalise votre titre. Comment comptez-vous y rem\u00e9dier ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n P. R. :<\/strong> Depuis 15 ans, notre d\u00e9veloppement s\u2019est appuy\u00e9 sur un actionnariat fid\u00e8le et performant. C\u2019\u00e9tait notre choix de grandir et de devenir toujours plus performant en capitalisant sur cette base actionnariale.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e0 noter que notre dividende ne fait que progresser depuis 10 ans, et il offre sur la base du dividende vers\u00e9 au titre de 2021 un rendement de 6%. Notre performance ressort \u00e0 plus de 25% en 2021 dividende r\u00e9investi. Mais il est vrai que nous devons animer le titre, et le rendre plus attractif. Cela passe par un \u00e9largissement du flottant de la soci\u00e9t\u00e9 et une recomposition du capital. En 2019, avec la lev\u00e9e de fonds, il \u00e9tait pass\u00e9 de 13 \u00e0 20%.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Christophe Soubiran Avec l\u2019\u00e9mergence du t\u00e9l\u00e9travail, le march\u00e9 des bureaux est en pleine mutation. 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